188体育,188体育平台

图片

当前位置: 首页 > 便民信息 > 法律援助

业主自治产生的收益应归谁所有

来源: 法润江苏普法平台 发布时间:2022-06-13 字体:[ ]

【案情】

原告某小区第四届业委会诉称,涉案小区采用自治方式进行物业管理,并成立被告物业公司以公司化方式进行运作,安排被告范某成为物业公司的法定代表人和持股人,后范某将该公司当成私人公司,收益未按承诺返还给业主,请求判令予以返还。被告物业公司和范某共同辩称物业公司是独立企业,与历届业委会没有任何隶属关系,范某使用物业公司资金合理合法,相关款项不应返还。

【评析】

法院经审理认为,该小区物业管理方式是业主自治,而并非对外委托其他机构进行物业管理,第三届业主委员会与物业公司签订的物业服务合同是为了便于管理而采取的变通形式,并非是业主委员会的真实意思表示,双方之间签订的物业服务合同无效。物业公司的收入来源于物业费,开支主要用于小区公共区域的管理、维护,范某认可物业公司收益归全体业主所有,在合同无效的情形下,业主委员会有权代表全体业主要求物业公司返还全部资产,考虑到物业公司在执行业主委员会指示中,已经支出了大量与小区物业管理活动相关费用,法院判令物业公司对部分与物业管理活动无相关性的费用予以返还并无不当;在范某不能证明其个人财产与物业公司财产相互独立的情况下,应当与物业公司承担连带返还责任。

业主自治系近年来较受关注的一种物业管理模式,自治过程中产生的收入如何分配成为各方争夺的焦点,应采用何种方式保障物业管理有序进行、盈利真正归业主所有各地有不同做法,尚无规范化、成熟化的机制可供模仿和复制。

本案中的业委会行为方式值得借鉴地方如下:

历次业委会会议记录完善、明确,物业公司从筹建、登记设立到法定代表人变更均由第三届业主委员会决定并安排人员执行,且明确设立目的是为小区自治而进行的公司化运作形式;物业公司设立后,初期也是依据业主委员会的指示与相应的清洁、维保等单位签订合同,收取业主物业费,以上均有相关记录;

具体运行中,决策与执行的过程有记录。在物业公司的法定代表人变更为范某后,从范某与第四届业主委员会主任杨某的微信聊天记录来看,对于小区维修工程中所涉及到的维修方选定、维修方案、维修支出等事项均由范某向杨某汇报,并经杨某同意后才实施;对于催缴物业费、小区改造工程等本应由物业公司自行决定的内容仍由业主委员会决定后再执行;

出现问题后,及时向街道、社区等相关部门报备、协调。2019年2月17日,范某在街道、社区及派出所参与的会议纪要中也明确认可物业公司是为小区自治而设立的公司,所有的收益均归全体业主所有,故法院认定物业公司系业主委员会隶属的执行物业管理服务的机构并无不当。