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188体育,188体育平台海安市农村房地一体不动产登记

工作遗留问题的处理意见（试行）

根据《中共江苏省委江苏省人民政府188体育,188体育平台抓好“三农”领域重点工作确保如期实现高水平全面小康的意见》（苏发〔2020〕1号）文件精神和南通市统一部署，188体育,188体育平台农村房地一体不动产登记颁证率须在2020年底达50%以上，2021年底前基本完成农村房地一体不动产登记颁证，实现“应登尽登”。为加快推进全市农村房地一体不动产登记颁证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《不动产登记暂行条例》、《江苏省土地管理条例》、《江苏省村镇规划建设管理条例》和《江苏省不动产登记条例》等有关规定，本着“尊重历史、注重现实、有利于生产生活、充分发挥村民自治作用”的原则，现就处理全市农村房地一体不动产登记工作相关遗留问题明确如下意见：

一、确权登记的必备条件

符合下列所有情形的，方可申请确权登记。

1、一户一宅，或者已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员，因继承宅基地上的房屋而形成的“一户多宅”；

2、建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或虽非本集体经济组织成员，但经批准回乡落户定居建房、因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，经有权机关批准建房；

3、房屋占地在2018年度土地利用现状变更调查成果为非农用地，待第三次国土调查成果正式启用后，以第三次国土调查成果审核结果为准；

4、2019年5月1日前房屋已实际建成，之后建成的房屋具备合法的宅基地和建房审批手续。

二、不予确权登记的情形

有下列情形之一的，不予确权登记。

1、出售房屋后再建的；

2、因征地、土地综合整治等原因已享受过拆（搬）迁安置的；

3、权属存在争议的；

4、法律、法规规定的其他情形。

三、面积认定

（一）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按实际面积认定。

（二）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按审批面积或登记面积认定。

（三）无审批手续或审批手续不全的,其宅基地使用权和房屋所有权面积按以下标准认定：

（1）宅基地面积执行标准：宅基地面积以户为单位计算，不满4人户，每户不超过120平方米；4人（含4人）以上户每户不超过135平方米。

（2）房屋面积执行标准：住房和生活性附属用房的建筑占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十，建筑面积标准按照批准建筑占地面积结合房屋层数计算。

（四）宅基地使用权及房屋所有权登记以户为单位申请，由户主或者家庭成员共同确定的登记人申请登记。家庭成员作为不动产共有人的，登记在不动产登记簿中。

（五）宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，但家庭常住直系人口和政策性照顾人口6人（含6人）以上，有两个以上在原籍定居的子女，至少有一个子女已婚并具备独立生活条件，且分户后人口不少于3人的，符合宅基地使用权申请条件，经确认可以分户的，给予分户登记或者按共用宗地登记，且宅基地使用权和房屋所有权申请登记的面积不得大于可分户的面积标准之和。

宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，符合宅基地使用权申请条件但不符合分户条件的，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积。

（六）非本集体经济组织成员或者已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员，因继承宅基地上的房屋申请登记的，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明房屋来源为继承。

因继承、婚姻变化等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地和房屋面积进行分割登记，且分割后的房屋必须具有独立使用功能；无法分割的房屋，按共用宗申请登记。

四、享受宅基地的集体经济组织成员认定

享受农村宅基地集体经济组织成员认定应遵循“依据法律、尊重历史、实事求是、公平合理”的原则，可以运用农村集体产权制度改革过程中对股东（农村集体经济组织成员）身份界定的基本成果，以户籍关系为主要依据，按照《海安县农村集体经济组织成员资格界定工作指南》规定的条款和程序产生，结合土地承包、福利享受、居住以及义务履行等情况综合考虑，产生人员不得重复享受农村宅基地资格权、农民安置房资格权。五、确认程序

2019年5月1日前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、区镇逐级确认，依法申请登记。

具体流程为：村民申报——村民小组认可——村（居）委会初审——区镇组织农经站（科、组）、建设环保服务站（局、中心）和国土所（分局）审核[农经站（科、组）审核农村宅基地保障对象、建设环保服务站（局、中心）核定允许登记的房屋面积，国土所（分局）审核土地权属性质、地类是否非农用地、核定宅基地登记面积]，经公示无异议后确认。

六、矛盾化解途径

因家庭内部涉及不动产继承、分家析产、婚姻变化等情形，关系到各权利人合法利益的，各权利人可自行协商解决；协商未达成一致意见的，在不增加权利人负担的前提下，可以通过人民调解、司法公证、律师鉴证等方式解决，明确权利人主体。

七、本意见适用于已完成农村不动产权籍调查区域的首次登记。

八、本意见由市自然资源局、住房和城乡建设局和农业农村局负责解释。

九、本意见施行后，如与国家、省、南通市出台有关规定不一致的，从其规定。

                                                                                  2020年5月18日