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第一部分 现代服务业背景研究
一、概念与发展趋势
1、
现代服务业概念及特征
现代服务业发达程度是衡量地区综合竞争力和现代化水平的重要标志。现代服务业是一个相对动态的概念，它的发展来自于社会进步、经济发展、社会分工专业化等需求，是用现代化的新技术、新业态和新服务方式向社会提供高附加值、高效率、高技术含量的生产服务和生活服务的服务业，主要有信息、物流、金融、会计、咨询、法律服务等行业。
现代服务业具有“三新三高”的时代特征：
“三新”：新技术、新业态和新服务方式。
“三高”：高附加值、高效率和高技术含量。
我国188体育,188体育平台“现代服务业”的提法最早出现在1997年党的十五大报告中，2000年中央经济工作会议则明确提出：“既要改造和提高传统服务业，又要发展旅游、信息、会计、咨询、法律服务等新兴服务业”。
2、现代服务业分类
《国务院188体育,188体育平台加快发展服务业的若干意见》对现代服务业分类如下表。本规划重点研究面向生产的现代服务业。
表1-1 面向民生的现代服务业
面向民生的现代服务业 |
城镇化和人口老龄化 |
市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务、家政服务、社会化养老等。 |
构建和谐社会 |
教育、医疗卫生、新闻出版、邮政、电信、广播影视等。 |
|
实现小康社会和消费结构升级 |
旅游、文化、体育、休闲娱乐等。 |
表1-2 面向生产的现代服务业
面向生产的现代服务业 |
信息服务业 |
国家建议： 1、加快发展软件业，坚持以信息化带动工业化， 2、完善信息基础设施，积极推进“三网”融合， 3、发展增值和互联网业务，推进电子商务和电子政务。 |
金融服务业 |
银行、证券、信托、保险等。 |
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现代物流业 |
运输、仓储、装卸、加工、整理、配送、信息等。 |
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科技服务业 |
科技研发、科技咨询、工程设计、生产力促进、技术交易、科技信息、科技孵化、创业投资、检验检测、知识产权、软件增值等。 |
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商贸流通业 |
推广连锁经营、特许经营等现代经营方式和新型业态 |
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商务服务业 |
咨询、会计审计、认证认可、信用评估、广告会展、代理、广告、培训、中介等。 |
3、现代服务业集聚区概念
现代服务业集聚区是指按照现代管理和服务理念，通过资源整合，将现代服务业企业相对集中，通过提供良好的交通组织、完善的商务环境、标准化的信息交流平台、面向市场的服务体系等，以降低交易成本、提高服务效率、支持相关产业发展的产业发展平台。
现代服务业集聚区具有产业集聚、空间集约、高效服务的特点。现代服务业集聚区在提升城市功能、展示城市形象、提高城市竞争力等方面具有重要的推动作用。也是落实科学发展观、转变经济增长方式、促进产业结构优化升级、培育新的经济增长点的重要举措。
4、现代服务业集聚区发展趋势
现代服务业集聚区的崛起既是现代服务业发展的内在要求，也是城市经济功能提升、区域竞争优势提高的客观必然。
在我国现代服务业集聚区的发展经历了以下几个阶段:
（1）20世纪80年代改革开放初期——雏形阶段,其中咨询、审计、律师、企业策划、广告等行业发展尤其快速，现代服务业集聚区的雏形初步显现。
（2）20世纪90年代——加速发展阶段,以金融、物流、信息等为代表的现代服务业更是呈现蓬勃发展的势头，服务业集聚发展的趋势也日益明显。
（3）21世纪以来——提升阶段，集聚优势资源，着力品牌建设的发展期，各类服务业集聚区发展增速。
现代服务业集聚区的发展呈现以下几种趋势：
（1）分布区域化：从分布在少数中心城市向区域中的分层级分布转变；
（2）功能多元化：从早期的商务、物流综合园向更细分工的专业园转变；
（3）服务高效化：从服务产业的简单集中向服务产业的整合提升转变。
5、现代服务业产业集群
近年来，现代服务业产业集群，其发展已成为一种世界潮流和趋势。所谓集群化，就是指某个特定产业中相互关联的若干企业和机构，在地理位置上的相对集中。由于经济活动在空间上的相对集中，集群化发展具有很强的群体竞争优势和集聚发展的规模效益。它不仅是服务业的空间集聚，更有根植性、创新性、资源共享、文化认同等更高层次的特征，对发展的基础门槛要求也比较高。
二、现代服务业发展机遇与政策
1、服务业的国际转移趋势
服务业跨国转移是当前经济全球化的新的显著特征，服务业跨国转移加快是经济全球化进入服务业全球化新阶段的主要标志。服务业国际转移表现为三个层面：一是项目外包；二是跨国公司业务离岸化；三是与跨国公司有战略合作关系的服务企业，如物流、咨询、信息服务企业进行服务业国际转移。
在中国，服务业已成为利用外资增长最快的领域。2005年跨国投资中，服务业所占比重达2/3以上，制造业份额比上年下跌4个百分点。 2007年上半年，中国服务业吸收外资138亿美元，同比增长58%。
在2007年举行的北京科博会上，商务部服务贸易司司长胡景岩曾表示，“全球产业重心已经从制造业转向服务业”。
2、长三角改革开放和经济社会发展的指导意见出台
2008年8月6号国务院常务会议通过了《进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》，为发展现代服务业集聚区提供了机遇，主要有以下三点：
（1）把长三角地区从16市扩大到江浙沪两省一市，对江苏省来说，苏中、苏北也纳入了长三角范围。
（2）发展目标定位：到2012年，产业结构进一步优化，服务业比重明显提高；到2020年或用更长一点时间，基本形成以服务业为主的产业结构。
（3）加快发展现代服务业，努力形成以服务业为主的产业结构，即：优先发展面向生产的现代服务业，如物流、金融、科技服务、商贸等；积极发展面向民生的服务，如旅游服务、广播电视、文化、休闲娱乐、创意产业等；大力改善服务业发展环境，研究建立区域现代服务业标准规范体系。
3、江苏省沿海战略与产业政策
（1）省委省政府提出了“沿沪宁线、沿江、沿东陇海线、沿海”发展的“四沿战略”：沿沪宁线的高新技术产业带；沿江产业带和制造业基地；东陇海线的加工工业带和沿海产业带。“四沿”大布局，苏南发挥先导带动作用，苏中、苏北快速崛起，苏南、苏中、苏北三大区域竞相发展。
（2）江苏省沿海地区发展规划
开发区域：我国沿海、沿江和沿陇海兰新三大生产力主轴线的交汇区域，包括连云港、盐城和南通三市，陆域面积3.25万平方公里，海岸线长954公里。
战略定位：立足沿海，依托长三角，服务中西部，面向东北亚，建设我国重要的综合交通枢纽。沿海新型工业基地，重要的土地后备资源开发区，生态环境优美，人民生活富足的宜居区，成为我国东部地区重要的经济增长级和辐射带动能力强的新亚欧大陆桥东方桥头堡。
空间格局：“三极、一带、多节点”的空间开发格局，即“三极”：连云港、盐城和南通三个中心城市 ；“一带”：以沿海高速公路、沿海铁路、通榆河等主要交通通道为轴线；“多节点”：临近深水海港的区域布局临港产业和城镇。
战略意义：国务院常务会议于2009年6月10日通过《江苏沿海地区发展规划》，标志着江苏沿海开发以地方决策上升为国家战略。
（3）江苏省“十一五”规划
调高第三产业比重，加速发展现代服务业。重点发展生产性服务业，积极发展生活性服务业。
加快重点领域服务业发展。依托南京、徐州、连云港国家级综合运输枢纽，建设区域性现代物流基地，依托重点港站场建设一批综合性现代物流基地。
打造现代服务业集聚区。加快建设一批特色鲜明、主业突出、功能完善的现代服务业集聚区。
（4）省委、省政府《188体育,188体育平台加快发展现代服务业的实施纲要》
总体要求：坚持先进制造业和现代服务业并举，重点发展生产服务业，大力培育新兴服务业，全面提升传统服务业。
空间布局：突出以城市为现代服务业载体、以园区为生产服务业基地，统筹规划制造业与服务业、城市化与服务业，配套形成“四带、五区”的服务业空间格局。
重点项目：建设三大国际性产品交易中心。在南京、苏州、无锡等地形成国际性石油化工、电子信息、纺织服装等产品交易中心；依托主要港口和交通枢纽城市，建设一批重点物流基地；建设一批新型产品交易市场集群。
三、
规划思路
根据海安县委、县政府《188体育,188体育平台促进服务业集聚发展的实施意见》，以意见中提出的“城中大商贸、城郊大市场、道口大物流、园区大配套、滨海大旅游”为研究主体，在系统研究海安县现代服务业发展基础、发展现状和省级服务业集聚区申报要求的基础上，重点进行海安县现代服务业整体结构、空间布局、服务业门类、发展规模、实施时序和近期建设重点等方面的规划工作。为海安县现代服务业的快速提升和现代服务业集聚区的成功申报提供指导性规划方案。
四、规划重点
1、
促进海安县现代服务业快速、集约发展
从海安县经济发展现状出发，着眼长远，系统分析了海安县现代服务业发展的优劣势，科学合理地确定海安县现代服务业发展的门类和时序，从而促进海安县现代服务业的快速、集约发展。
2、引导海安县现代服务业空间落实
系统分析海安县县域内各建设空间，比较其发展的优劣势，对照现代服务业的发展门类，引导各服务业门类在空间上的落实。
3、确定服务业近期落地重点项目
根据海安县现代服务业的发展现状，系统确定近期现代服务业发展重点，并科学确定近期重点服务业项目的空间落实。
4、省级服务业集聚区申报
根据省级服务业集聚区的申报要求，系统对照海安县现代服务业发展前景，科学确定近、中期符合申报省级服务业集聚区的现代服务业门类，并提出其提升、改造的方法，确保省级服务业集聚区的成功申报。
第二部分 海安县现代服务业产业发展规划
一、发展优势分析
1、区位优势
海安县处于通泰盐城镇群三大中心城市的中心节点，东临黄海、南望长江，具有得天独厚的交通和区位优势。毗邻两个国家一类深水大港——洋口港、南通港；苏通大桥通车后，海安县已进一步融入以上海为中心的"长三角"经济圈。随着交通条件的改善，将成为南通、泰州、盐城等三大城市联结的纽带，以及苏中、苏北和豫皖地区出海入江的陆路门户。
| 区域位置图（长三角） | 区域位置图（南通市） | ||||
| 鸟瞰图 | |||||
2、交通优势
（1）铁路
国家Ⅰ级干线铁路新长铁路南北向纵贯全县，与国家Ⅰ级铁路宁启铁路在海安县城交汇，并建有二级大型综合化铁路枢纽，随着通往洋口港的疏港铁路的建设，海安将成为重要的江海港口后方集疏运基地和重要的水陆联运转换枢纽。
（2）公路
海安境内纵横分布着两条高速公路——沿海高速公路、江海高速公路，两条国道——204国道、328国道。沿海高速纵贯海安南北，向北连接连云港，向南可达南通，与江海高速、328国道相交处设枢纽互通；江海高速从城区南侧通过，向东延伸接规划中的崇海大桥，与新204国道、老204国道相交处设互通。
（3）航道及码头
海安县城对外水路主要有：通榆运河、新通扬运河、通扬运河、串场河和如海运河。目前通榆运河、新通扬运河和串场河为5级航道，通扬运河为6级航道，如海运河为7级航道。规划将如海运河（海安段）、通榆运河（海安段）提升为3级航道。近期应重视桥梁的整治工作，使航道得以发挥最大运输潜力。
表2-1 海安县航道一览表
航道名称 |
现状等级 |
规划等级 |
通榆运河 |
5 |
3 |
新通扬运河 |
5 |
5 |
通扬运河 |
6 |
6 |
串场河 |
5 |
5 |
如海运河 |
7 |
3 |
（4）航空
海安县周边现状有南通机场和盐城机场。随着苏通大桥的建成通车，海安到达上海虹桥机场、南京禄口机场的车程缩短至仅2个小时，距规划中的苏中机场仅半小时车程。
| 海安规划交通分析图 |
便利的外部交通是海安县现代服务业发展的主要依托。
3、产业优势
（1）第一产业
1）农业发展概况
海安农业基础较好，近五年来，海安县的第一产业增加值从2002年的22.3亿元增加到2008年的29.1亿元，年均递增3.52%。2008年海安县的农业总产值，在南通市所有县市中位列第三。禽蛋、茧丝绸、紫菜等特色农产品更是富有盛名。被评为国家农业产业化示范县、全国秸秆养羊示范县、全国抛秧第一县、全国畜牧科技示范县和江苏省生态农业先进示范县。是江苏省乃至全国重要的茧丝绸之乡、蔬菜之乡、禽蛋之乡、水产之乡，2008年又被新评为“河豚之乡”。
|
《海安县产业布局规划》农业产业布局 |
在产业发展模式上，近年来，海安县的农业发展突破了单一生产模式，在农业规模化的基础上，将农业产前、产中、产后各个环节有机结合起来，已经形成了茧丝绸加工、饲料加工、畜禽加工、粮油加工及食品加工等五大农产品加工体系，是积极引导龙头企业围绕当地蚕茧、畜禽、粮油、饲料等农业主导产业，进行资源的充分利用和高效整合，发展精深加工，拉长主导产业链，促进全县农产品加工从初级低附加值向精细高附加值的转变。国家级农业产业化重点龙头企业和江苏省首批星火龙头企业鑫缘茧丝绸集团已建立起国家级星火龙头企业技术创新中心。
未来海安县的农业发展进一步向规模化、现代化迈进。2008年《海安县人民政府工作报告》中提出建设三大农业片区规划。“三大农业片区”包括含白甸、南莫、墩头三镇在内的里下河生态农业片区，老坝港镇和角斜镇在内的沿海观光农业片区，以及以雅周镇为主体的西南特色农业片区。《海安县产业布局规划》中，强调农业发展空间布局重点在于特色农业基地建设，布局了粮棉油基地、桑蚕产业基地、畜牧产业基地等多处农业产业基地。
2）农业发展对服务业的需求
第一，海安县农业向规模化、标准化方向的转型，做大做强优势农业产品，必须依靠商贸流通打开更广阔的市场，与农副产品基地建设相配套，建立大型农副产品批发市场、农副产品物流配送体系；
第二，农业市场化的不断推进，
对农业信息、农业科技和农产品的销售服务有越来越广泛的需求。农业的市场化、现代化和开放体系，需要相关农业服务咨询及时获得各种国际国内的行业信息，需要建立农村合作信用社的银行贷款支持，需要广告媒介等扩大产品知名度和进一步打开市场。
第三，现代观光农业、休闲农业等新兴农业发展模式的拓展需要与服务业的支撑。观光农业、休闲农业等新兴农业产业类型是未来的海安县的拓展方向，包括休闲创汇型渔业，柿子、葡萄等采摘观光型特色水果业，老坝港“黄海渔滩”海滨现代观光农业等，将农业与旅游发展相结合，同时需要配备一系列相关的服务设施。
第四，农业产业链的完善延伸需要服务业的引发和推进作用，从而增强农业的竞争力，实现农业的可持续发展。服务业还通过创新研发新的农业品种和新的生产技术等来推进农业的发展，改变了以单纯的农产品种植为主的传统低效益模式，将农产品生产、农产品加工、农产品销售联系为一个整体，打造完善的农业产业链，极大提高了农业的产出效益。
|
第二产业构成 |
（2）第二产业
1）发展现状
海安县2003年至2008年六年间，第二产业增加值从45.7亿元增长到145.1亿元，总体呈现稳定、快速增长的趋势，年平均增长率为25.5％，2008年第二产业在地区生产总值增长中的贡献率为54.8%，工业经济已经成为海安县经济发展的支柱。工业门类中以纺织服装、食品饲料、机械和装备制造、电子信息为主导，一直保持良好的发展态势，特别是纺织服装、机械制造和食品饲料行业在江苏省乃至全国都具有一定的比较优势。
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2008年海安与周边县市第二产业总产值比较 |
从工业产业链上来说，海安县的主导产业可以分为两类，一类是立足于优势资源发展起来的传统优势行业，如纺织服装、食品饲料行业，产业链的上游以海安本县为主，联系紧密。如海安县基于蚕茧的丝绸纺织织造产业，蚕茧生产、收购、缫丝、织绸、服装加工等产业链初步形成，并形成“公司+工厂+农户”的茧丝绸产业一体化经营、农工贸全面进步的新模式，即著名的“海安模式”。第二类是电子、新材料等新兴产业，发展起步晚但后发优势强劲，目前海安县只占据产业链的中游制造加工段，附加值较少，围绕核心产品的上下游产品开发深度不够，部分同类企业产品结构雷同；有的处在同一价值链的产品之间缺少中间产品，价值链断接现象较为普遍，价值链环节的关联度不高。
从空间分布来看，海安县已初步形成了装备制造、纺织（丝绸、化纤）、高新技术三大产业集群。2008年1-10月份，三大产业集群实现442亿元，占地方工业总量的52.2％。产业集群的发展，对海安县产业结构的优化和升级，提高产业市场竞争能力发挥了重要作用。但是三大产业集群还处在初级发展阶段，发展内涵需要进一步丰富，特别是支撑产业集群发展的社会化服务体系有待完善，表现在服务于产业集群发展的中介机构、研发机构、培训机构等中间组织相对缺乏。这些问题严重制约了工业自身的发展和工业产业链的配套完善，随着未来集群的逐步升级，产业集群对这些发展要素的需求将而不断增加。
2008年，海安县进入全国县域经济基本竞争力百强县市和全国中小城市综合实力百强县市行列，从区域范围来说，海安县的工业发展也具有竞争优势。跨市域范围，海安县与周边毗邻的如皋市、如东县、姜堰市、东台市相比较，2008年的第二产业总产值位列第二。
可以看出，海安县目前的工业经济正处于蓬勃发展之中，各种新兴产业、新型发展模式都逐步建立发展起来，工业发展的基础雄厚，前景辉煌。同时，我们也应注意到还存在一些需要解决的问题：一是产业规模小，产业的空间集聚程度不高，配套能力不强；二是产品层次低，初加工产品多，精加工、高附加值产品少；三是产业门类不够齐全，产业链发展还不够完善；四是研发能力不足，科技成果转化率较低，核心竞争力不强。现代服务业发展的滞后已经成为海安县经济发展中的一块短板。解决现阶段的发展问题，除继续扩大发展工业自身以外，顺应世界产业的发展规律，通过大力发展生产性服务业才是未来推进工业进一步腾飞的关键措施之一。
2）工业发展对服务业的需求
通过对海安县历年来产业结构的分析，可知海安县在20世纪中期已经开始进入工业化中期阶段，经过十多年的发展，目前已经驶上工业化中期的快车道。工业化中期阶段的显著特征是：发展加速、产业结构和技术结构快速升级、工业经济向服务经济逐步转型，是国际公认的服务业发展黄金期。
在工业化中期的加速发展进程中，工业和服务业呈现出这样一种关系：逐步成熟的工业对服务业支撑作用的需求越来越强烈，从而对服务业产生强大的带动效应，对服务业这种需求带动效应可以分为两个层次。
第一层次是工业的发展推动了城市化进程，从而带动了生活性服务业发展。近年来，海安县工业经济成为全县经济增长的主力军，经济发展推动社会发展，人民对食品、教育、居住等生活服务消费的需求越来越大，促进了生活服务业的发展。
第二层次是在第一层次的基础上，工业进入一个较高的发展层次，专业化分工细化，带来生产性服务业发展，主要表现在四个方面。
A、随着生产规模化的推进，对原材料的需求、产品销售数量的增长和销售市场的扩张，需要仓储、物流等专业的第三方服务。
B、现代工业的发展，有赖于创新技术和科技进步，服务业的加速发展可以完善产业链条，又为工业品制造创造新型的中间投入品种类型，这意味着在外生的资源禀赋优势之外，服务业为工业化进程创造了内生的比较优势，从而促进经济增长和提高增长效率。
C、在经济全球化的时代，需要通过各种中介、咨询、通讯、金融等服务将增强本地生产系统和利用国际资源结合起来，即面向整个国际市场进行营销以及原材料供应。在《海安县域产业布局规划》中，定位海安县第二产业的发展方向为长三角北翼新兴制造业基地和区域性物流枢纽，生产性服务业的发展是海安县未来接受长三角产业辐射和转移，融入更大更广阔市场的基础之一。
| 产业布局1 |
D、工业的集聚发展要求生产性服务业空间上的集聚配套。生产性服务业靠近其服务对象的空间布局，可以利用集聚区业已形成的吸引力，带来前期运作、招商宣传以及运输、通讯等成本的节约；有利于加速人才、资金等生产要素的进一步集聚，进一步扩大工业集聚区的规模效益，带来乘数效应，成倍提高工业产出效益，增强核心凝聚力，从而进一步扩大集聚区的辐射影响范围，提高知名度和综合竞争实力。此外，现代产业园区的建设需要现代化的高效管理，良好的投资环境带来投资商机，提高工业产出，实现良性循环。
小结：
| 产业布局2 |
根据国际国内先进制造业发展的经验和规律，第二产业发展和第三产业的发展相互促进的关系将越来越显著。制造业的产业链是一个由外部服务、内部服务、生产制造、市场营销和售后服务等活动组成的全过程。在这个全过程的前、中、后都可以有专业性的生产性服务企业为其服务。作为生产制造前端可为生产者提供咨询、规划、研发、设计、采购、金融、物流等服务；在生产制造中端可为生产者提供财务、物流、计量、检测等服务；在生产制造的后端可为生产者提供营销、集成、成套、安装、调试、备品备件供应、维修、培训、会展、租赁、物流等服务。总的来说，生产性服务业可以有技术研发服务、系统集成与设备成套、采购与销售、专业售后服务、物流与配送、金融服务等主要发展方向。还可以积极开展与产品相关的其他专业技术服务,如信息技术、标准咨询、产品检测、工业设计、材料处理等一些专业性很强的服务。发展现代生产性服务应独立于生产企业之外,形成为生产制造企业提供服务的、社会化的、市场化的、专业化的新兴产业,并发展成为国民经济的新的经济增长点。
（3）第三产业
1）现状概况
改革开放30年以来，海安县服务业增加值增长了近128倍，占GDP的比重提高了近20个百分点，取得了优异的成果。2008年，海安县实现服务业增加值90亿元，同比增长16％，增幅位于南通六县（市）第一，完成社会消费品零售总额96亿元，实现市场成交额118亿元，服务业实现地税收入7亿元，规模以上服务业投入24亿元，并在苏中苏北县级城市中率先建成省级软件科技园，启迪（海安）软件科技园于2009年成功申报省级服务业集聚区，这也是海安县第一个省级现代服务业集聚区。
近30年服务业增加值变化图 |
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规模以上三产投资额变化图 |
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表2-2 2007年海安县三产经济比较分析
产业类型 |
增加值 （亿元） |
所占比重 （%） |
就业人员 （万人） |
所占比重 （%） |
人均产值
|
农业 |
25.70 |
12.00 |
12.87 |
18.90 |
19969 |
工业 |
114.60 |
53.70 |
36.25 |
53.20 |
31615 |
服务业 |
73.26 |
34.30 |
19.03 |
27.90 |
38496 |
合计 |
213.56 |
100.00 |
68.15 |
100.00 |
31337 |
2）特征分析
A、空间格局逐渐明显
海安县的服务业空间分布正在经历从散点分布到线型分布再到块状分布的演化历程。
解放前，海安县的居民聚居在老通扬运河以北，服务业主要是在县城北面的中大街周边呈散点状分布；20世纪50年代至90年代，服务业沿中大街向东西两端发展，并逐渐南迁至中坝路两侧以及江海路沿线；20世纪90年代以后，海安县逐步形成了人民广场、贵都广场、新世纪广场等块状的商业空间，并引进了连锁超市、电器专业店、购物中心等生活性服务业。
生产性服务业则以专业市场为主体，正经历着线型分布到块状分布的变化过程，并与综合交通优势表现出紧密相连的关系。如：老204国道是海安县城早期的主要对外交通线路，两侧集聚了大量的建材、家具、汽车、兽药、农贸等专业市场；长江路是海安县城中期的主要对外交通线路，两侧集聚了苏中国际家具城、资丰市场、泰宁市场等专业市场；火车站周边地区和高速公路互通道口是海安县城目前的主要对外交通门户，则吸引了正元港务、海安粮食物流中心、南通苏中医药物流中心、奥华国际装饰城、沿海大市场、海安批发王、苏通轻纺城等现代物流和大型专业市场的入驻。
| 城中商贸现状图 |
B、业态类型日益丰富
商贸流通：海安县稳步引进和培育各类大中型商贸流通企业，围绕人民中路—中大街、曙光中路安达步行街、明珠城、老汽车站文峰大世界、中洋现代城、新汽车站和人民广场周边等商业街区项目的推进，重点落实超市、购物中心、百货店、专业店、专卖店、便利店等各类业态大中小合理布局，协调发展。
| 传统服务业占第三产业比重变化趋势限额以上各类批发所占比重 |
专业市场：海安县继续围绕打造信息中心、商贸中心、物流中心三位一体的市场定位，全面落实县政府188体育,188体育平台培育大型专业特色市场的各项优惠政策。现已形成奥华国际装饰城、海安批发王、苏通轻纺城等专业特色市场。并且按照省、市加快农贸市场升级改造的部署要求和属地管理原则，制定农贸市场升级改造方案，有序推进全县农贸市场的升级改造。
现代物流：海安县新兴产业，目前海安县政府着力打造服务对象广泛、服务功能集中、有较强货物处理能力和存储能力的综合物流基地。如综合物流园、正元港务、海安粮食物流中心、南通苏中医药物流中心等。同时，海安现代物流业还着力于科学整合物流资源，有序组织推进传统物流小企业采取兼并、重组、合资、合作等形式向现代物流企业转型并轨。通过市场引导、政策扶持、行政驱动等举措，积极发展第三方物流。
科技研发：主要有苏中职业教育中心、启迪（海安）软件科技园、华新科技创业园等。海安县突出引进软件外包、工业设计、研发、IT服务、客户服务、人力资源管理、企业运作管理、财务管理、投融资策划与管理等领域的服务外包项目。其中启迪（海安）软件科技园通过引进优质服务外包企业,引导工业企业主辅分离，已经成为江苏省省级现代服务业集聚区。
C、业态结构有所优化
自上世纪九十年代以来，海安县传统服务业所占比重的不断下降，从1990年的42.98%下降至2007年的30.69%。在服务业比重不断提高的情况下，传统服务业比重的大幅度下降正是反映了现代服务业的蓬勃发展。
当前，海安县传统服务业不断提升，现代服务业不断培育。奥华国际装饰城等一批商机无限的专业市场交易日趋繁荣，业务范围已超出苏中地区，辐射全国范围；物流信息、软件等一批新型业态服务业项目，其自动化、信息化、多元化和标准化程度下不断提高；旅游业既有美丽的海滨风光，又有秀美的里下河水乡特色，苏中七战七捷纪念馆被列为全国红色旅游经典景区；房地产业取得了长足发展，全县已施工在建的小高层、高层建筑120多幢，开发商来自台湾、上海、浙江、福建、苏南等多个地区。
D、发展潜力相当巨大
据统计，2006年全国服务业增加值82000多亿元，占GDP的39.5%；服务业从业人员2.46亿人，占全部从业人数的32.2%。同时，2008年3月颁发的《国务院188体育,188体育平台加快发展服务业的若干意见》提出：到2010年，全国服务业产值比重比2005年提高3个百分点，就业比重提高4个百分点；到2020年，全国服务业产值比重超过50%，就业容量显著增加，基本实现经济结构以服务经济为主的转变。
海安县2007年的发展水平与全国平均水平相比存在一定的差距，《国务院188体育,188体育平台加快发展服务业的若干意见》的出台更是对海安县服务业发展提出了更高的要求。
海安县拥有良好的区位交通优势和特色资源条件，《国务院188体育,188体育平台进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见》更是为海安县发展现代服务业提供了坚实的外围环境和有力的政策支撑。
二、周边地区发展比较
海安县周边县市主要包括如东、如皋、东台和姜堰等，分别属于南通市、盐城市和泰州市。几年来苏中地区经济高速发展，各县市也充分认识到现代服务业发展的重要性，抓住机遇、寻求特色，努力构建现代服务业发展之路。经过几年的发展，周边县市均取得了不俗的成绩。
经过对周边县市的现代服务业发展分析，海安县现代服务业经济总量在周边县市处于中等偏上的位置；从主要的发展项目看，海安县目前的现代服务业主要依托优越的交通优势和产业基础。因此未来海安县现代服务业发展应根据自身优势，强调错位发展，挖掘地方特色，突出比较优势。对于海安县来说，交通优势和行业特色是可以研究、挖掘的优势，物流行业和大型交易市场是值得重点培育的发展方向。
表2-3 2008年海安县及周边县市服务业主要经济指标比较
县市 |
三产增加值（亿元） |
社会消费品零售总额（亿元） |
海安县 |
90 |
96 |
如东县 |
88 |
108 |
如皋市 |
96 |
122 |
东台市 |
90 |
87 |
姜堰市 |
77 |
68 |
表2-3 2008年海安县及周边县市服务业发展情况
县市 |
商贸 |
市场 |
物流 |
旅游 |
海安县 |
在县城区形成四个商圈、多个商业节点和多条商业轴线的商贸空间体系。 |
建设火车站综合交易市场，高速道口的农副产品交易市场和生产资料专业市场。 |
依托公铁水三方交通优势条件，规划建设十个综合性或专业性的物流中心，发展粮食、钢材、农副产品、煤炭、医药、纺织服装、电子产品物流。 |
在老坝港发展黄海生态旅游。 |
如东县 |
依托县城掘港镇和如东经济开发区新区，联手构建繁荣兴旺的县城主商圈。 |
重点发展南通天一市场集聚区、掘港中心市场、苏中市场集聚区等一批重点市场及集群。 |
依托洋口港经济开发区，将组建以天然气、原油、成品油为主体的液体化工物流园，以煤炭、木材为主体的散货物流园，以石板材料为主体的建材物流园，以粮食、油料为主体的粮食物流园。 |
突出南黄海风情观光旅游、生态休闲旅游、特色文化旅游三个发展方向。 |
如皋市 |
逐步建立以如城为中心，以长江镇（如皋港区）为副中心的商业网络体系。 |
重点发展城西综合交易市场集聚区、城南花木交易市场集聚区、吴窑畜牧业交易集聚区等。 |
由如皋港物流园、道口物流区、如城物流中心构成的三大物流板块基本形成，主要发展船舶、石化、钢铁物流。 |
以历史文化、盆景园艺、养生生态为三大旅游特色。 |
东台市 |
形成了金东广场、八达城等一批特色区，未来重点建设通榆河西岸文化休闲特色街、磊达五星级宾馆商贸集聚区。 |
发展碧城、明星、伟嘉三大市场群。 |
重点依托通榆河中心港区码头、泰东河时堰港区码头进行物流区建设，主要发展钢材、建材、纺织品、海产品物流。 |
发展红色旅游和黄海生态湿地旅游。 |
姜堰市 |
以步行街、金湖湾商业特色街、新世纪广场商业圈、人民北路商业圈“两街两圈”为代表的现代商贸业初步形成。 |
重点发展五金、汽配、建材类市场 |
依托五金、建材行业建设华东五金物流中心。 |
以湿地生态、温泉休闲、古镇文化为三大旅游主题。 |
三、现代服务业产业发展规划
发展基于基础而利用优势。根据上述海安县社会经济各方面的发展现状、发展趋势和诸多优势条件分析之后，我们进一步提出对海安县现代服务业产业的发展规划的建议。
1、在空间上进行集聚
生产性现代服务业一般要经历三个发展阶段。
（1）种子期，有市场需求，但还未形成外部生产性服务市场
在种子期内，制造业企业所需要的各种生产性服务基本上是企业内部提供，还没有形成一个外部的生产性服务市场。
（2）成长期，外部的生产性服务市场逐步形成
在成长期内，制造业企业的内部活动逐步开始外部化，外部的生产性服务市场逐步形成，同时，外部的生产性服务供应者之间的竞争也开始表现出来。
（3）成熟期，生产性服务业的市场细分程度更高
在成熟期内，生产性服务业的市场细分程度更高，服务的专业化水平也更高，既有标准化的服务，也有定制化和创新型的服务。
长江三角洲是我国最具优势的经济发展空间，具有优先发展现代服务业和制造业的综合优势，特别面向生产的服务业。作为长江三角洲的有机组成部分，海安县目前的发展水平而言正处于由种子期向成长期演化的阶段，也就是制造企业内部的服务业逐步外化，需要形成相对独立并且集聚的发展空间。
服务业的集聚发展，可以产生规模效益和集聚效应。由于集聚区产业关联度强，有利于整个社会服务网络的形成，具有资源共享、规模经济的特点，从而可为服务经济拓展新的空间，进一步降低交易成本，形成外部经济优势。在土地和资源硬约束的条件下，转变经济发展方式的关键环节是节能降耗、环保和节约用地，而现代服务业集聚发展是产业集聚、集约用地、提高效率的重要途径。通过合理布局和有效开发，有助于在较短时间内形成服务业发展的新高地，推动经济发展方式转变，促进现代服务业向集约化、节约型发展，有利于实现服务组织机构的网络化，促进知识交流与服务创新。同时，现代服务业是知识和人才密集型产业，集聚区有利于吸引人才，扩大就业。
所以，海安县现代服务业应整合现有资源，选择具有综合优势的地区，统一配套设施，以集聚发展的形态为主导。在集聚区的选址上，零售商贸结合中心县城区，专业市场、物流仓储结合通扬运河、新长铁路、沿海高速公路等重要交通线，科技研发结合现代产业园区。
2、为农业、工业发展提供支持
现代服务业特别是生产性现代服务业是农业和工业持续快速发展的推动力。从海安县农业、工业的发展趋势来说，对现代服务业提供支持的需求也越来越明显。
1）农业
农业方面的面向生产的服务业包括市场营销、物流仓储、信息服务业（包括种植信息、农资信息、市场信息等）、良种服务业、新型农技服务业、农资连锁经营业、农机作业服务业、农产品现代物流业等。
目前，海安县以蚕桑、畜禽为支柱，水产、海产、蔬菜、林果为特色，正在逐步形成三大农业片区，即：沿海观光农业、西南高沙土特色农业、里下河生态农业。根据未来海安县农业的发展方向和发展趋势分析，未来海安县的第一产业发展将越来越需要相关服务业的支撑。对海安县而言，发展内容上，做强做大优势农产品，以粮食、茧丝绸、禽蛋、紫菜等特色农产品为主推，同时以服务业带动观光农业、绿色农业等新兴农业的发展；发展形式上，目前急需专业市场、仓储物流配送、技术信息咨询等服务的支撑，类似如海安粮食物流中心、大公山羊市场、老坝港紫菜市场等。
2）工业
制造业的国际营销网络和生产网络的形成，就是聚集营销人才、进行研发产品、产品运输与储存、广告、保险、会计和法律服务等开发市场的过程，在这一过程的每一环节都伴生服务需求。现代服务业为工业发展提供支持总体表现为现代服务业向制造业的前期研发、设计，中期管理、融资和后期物流、销售、售后服务、信息反馈等全过程渗透。
世界上几个知名制造业集群周边都形成了与之相对应的现代服务业，具体如下：
表2-4 国际知名制造业产业集群衍生的服务业类型
美国硅谷高新技术 产业集群 |
大学和研究机构、风险投资、商业银行、律师事务所、会计事务所、猎头公司、行业协会等 |
英国生物技术产业集群 |
研发机构、金融机构、生物协会、专利机构、律师机构、招聘和咨询顾问、劳动力市场等 |
意大利中小企业集群 |
金融机构、培训机构、中介机构、行业协会等 |
海安县坚持新型工业化为第一战略，确定装备制造业、新型纺织业和高新技术产业为主导发展方向，重点扩张电子信息、新材料和新能源等高新技术产业及装备制造业，鼓励提升新型纺织、食品饲料加工、生物制药和精细化工、建筑业等行业。配合工业发展定位，依托水公铁交通优势，加快科技研发、现代物流、现代金融服务等生产性服务业发展建设是海安县未来一段时间内第三产业的主要发展方向，具体来说，未来海安县的服务业集聚区可以发展布局在具有现状发展基础的县城中心，在县城近郊依托高科技新兴产业布局的高新技术创业园以及依托重要的交通线和主要的产业集中区布局的物流园、交易市场群几种形式。类似如综合物流园、开发区保税仓储物流中心等。
3、海安县现代服务业发展类型推荐
通过相关规划的分析和综述进行总结，有助于我们理清思路，明确服务业集聚区规划的发展内容和发展重点。
发展内容上，根据上位规划和相关规划所确定的发展方向和发展重点看，海安县将仍以第二产业为主体，通过第二产业带动第三产业发展，第三产业对第二产业具有辅助和支撑作用。所以，服务业集聚区以发展生产性服务业为主要内容，包括现代物流业、商贸流通业、商务服务业、信息服务业、科技服务业、金融服务业等内容。
表2-5 海安县现代服务业发展类型一览表
已有基础 |
有待发展 |
||
现 代 服 务 业 |
面向 民生 |
餐饮住宿、文教卫生、 商贸流通等传统形态 |
物业服务、社区服务、家政服务、社会养老、 休闲旅游、文化体育等新型业态，以及连锁 经营、特许经营等新型经营方式。 |
面向 生产 |
农副产品市场、物流运输、 专业市场、技能培训、软件外包等 |
商务：金融、律师、财务、信息、会展、宾馆等； 物流：物流、配送、仓储、通讯等； 市场：农业资料市场、农副产品市场、民生产品 市场、生产原料市场、生产机器市场、生产产品 市场等； 研发：科技研发、工程设计、产品检测、人才培 训、行业管理、系统集成等； 营销：采购、销售、售后服务、维修等。 |
|
发展重点上，从宏观经济环境的有利变化到交通区位优势进一步加强，从产业发展重点的确立和产业结构的不断优化升级，海安县的比较优势更加凸显，海安县服务业集聚区发展重点也可以确立。规划一方面充分发挥区位优势、交通优势、资源优势、产业基础优势，另一方面尽量满足海安县第一、第二产业的发展迫切需求，为其提供有力支撑。因此规划确立海安县现代服务业发展应以现代物流园、专业市场、商贸流通、科技信息服务、软件服务外包为重点发展形式。
第三部分 海安县现代服务业总体布局规划
一、发展定位与目标
1、发展定位
紧抓现代服务业的国际转移趋势，依托国家沿海大开发战略，凭借海安县现代服务业发展的优势条件，力争将海安县现代服务业打造成为苏中地区的发展高地，在长江三角洲地区处于领先水平。
2、发展目标
总体发展目标：建设五大业态服务业集聚区，即立足城中发展大商贸、开拓城郊发展大市场、围绕道口发展大物流、着眼园区发展大配套、开发沿海发展大旅游。
重点发展形式：现代物流园、专业市场、商贸流通、科技信息服务、软件服务外包。
3、发展指标
加快转变经济发展方式，促进产业结构优化升级，进一步提高海安县现代服务业的产业集聚度，尽快形成集约型产业发展模式，力争达到以下发展指标
2015年，服务业增加值250亿元，年均增长16%；社会消费品零售总额280亿元，年均增长20%；服务业投资额120亿元，年均增长25%；服务业集聚区增加值80亿元，应税销售收入100亿元。
2020年，服务业增加值500亿元，年均增长15%；社会消费品零售总额640亿元，年均增长18%；服务业投资额330亿元，年均增长22%。
二、规划结构
1、布局依据
（1）依托交通枢纽
充分利用海安县公铁水三位一体的交通优势条件，在铁路站、航道、高速公路道口等交通枢纽节点集中布局现代服务业。
（2）依托现有的企业基地
依托已经建成的东部的经济开发区和西部的海安工业园，依托良好的交通条件、政策支持和现状基础，集中布局产业园配套服务区，为工业企业、高新技术产业提供技术、生活等综合配套服务。
（3）减少对城市环境的影响
规划布局充分考虑物流、市场等服务业集聚区因其大宗的物流、人流给城市的交通和生活环境带来的较大影响，结合交通枢纽尽量布局在城市的外围区域。
（4）经济合理性
通过规划整合和集中布局，将原有零散布置在市区内的服务业集中、分类布局，利于节约运行成本，形成规模效益和经济良性循环。
2、规划布局
规划现代服务业形成“一核、两轴、九区”的空间结构。
“一核”：为中心城区。在海安县主城区范围内，发展城中大商贸，并布置一个国际职业教育中心。
“两轴”：一条为主城区东北面沿黄河路、迎宾路、221省道的服务业聚合轴，串联起城北区域、火车站区域、开发区区域和沿海高速道口区域；另一轴为主城区西南部沿新204国道和江海高速形成的服务业聚合轴，串联起老204国道道口区域、江海高速道口区域和工业园区域。
| 海安现代服务业空间结构图 |
“九区”：包括城北区域、火车站区域、开发区区域、沿海高速道口区域、老204国道道口区域、江海高速道口区域、工业园区域、大公区域和老坝港区域。
（1）城北区域：县城北部，依托水、公、铁三方优势交通条件发展现代综合物流园区、医药物流中心、钢材剪切加工物流中心和粮食物流中心。
（2）火车站区域：依托县城东部的海安火车站和现状基础，集中发展城郊大市场。
（3）开发区区域：依托现状正元港务，集中布局棉花物流中心，依托开发区集中进行启迪（海安）软件科技园。
（4）沿海高速道口区域：发展道口经济，根据优势发展条件，布局纺织服装物流中心。
（5）老204国道道口区域：发展道口经济，根据优势发展条件，布局农副产品（果蔬）物流中心、农副产品交易市场。
（6）江海高速道口区域:发展道口经济，根据优势发展条件，布局江海高速综合物流中心、生产资料专业市场。
（7）工业园区域：为高新技术产业园和工业园提供配套服务。
（8）大公区域：依托通榆运河航道和现状大公山羊市场优势，发展煤炭物流中心和农副产品（冷链）物流中心。
（9）老坝港区域：利用老坝港得天独厚的沿海资源，重点发展滨海大旅游。
表3-1 现代服务业总体布局一览表
编号 |
名称 |
内容 |
1 |
中心城区 |
城中大商贸 国际职业教育中心 |
2 |
城北区域 |
现代综合物流园区 医药物流中心 粮食物流中心 |
3 |
火车站区域 |
城郊大市场 |
4 |
开发区区域 |
棉花物流中心 软件园 |
5 |
沿海高速道口区域 |
纺织服装物流中心 |
6 |
老204国道道口区域 |
农副产品（果蔬）物流中心、 农副产品交易市场 |
7 |
江海高速道口区域 |
江海高速综合物流中心 生产资料专业市场 |
8 |
工业园区域 |
高新技术产业园 |
9 |
大公区域 |
煤炭物流中心 农副产品（冷链）物流中心 |
10 |
老坝港区域 |
滨海大旅游 |
三、
分类概况
根据海安县县委、县政府《188体育,188体育平台促进服务业集聚发展的实施意见》，海安县现代服务业主要分为城中大商贸、城郊大市场、道口大物流、园区大配套和滨海大旅游五种类型。
1、城中大商贸
城中大商贸区东至老204国道、北至新华河、南至黄海路、西至永安路、总面积约8平方公里。城中大商贸区主要发展商贸、商务、宾馆、金融等业态，规划重点对区域内各业态设施的结构、规模、布局等方面进行研究。
2、
城郊大市场
城郊大市场是各类专业市场集聚区，为服饰、农副产品、汽摩配、五金电器、建材、电子产品、装饰材料、家具、生产资料等行业提供便捷的交易平台。
依托交通便捷的城郊地区发展城郊大市场，规划在县城火车站附近、老204国道道口区域和江海高速道口区域分别布局一处专业市场集聚区，占地总面积约6.5平方公里。
3、道口大物流
充分发挥海安县的水公铁三位一体的交通优势条件，依托通榆运河、火车站、沿海高速、江海高速、新204国道等几个重要交通节点，发展综合物流和专项物流，共包括一个综合物流园、九个专业物流中心和十个物资分拨中心。
4、园区大配套
顺应第三产业与第二产业越来越密切的发展趋势，促进第三产业对第二产业发展的重要支撑作用，在海安县东、西两个工业集中区建设启迪（海安）软件科技园和高新技术产业园，提供技术配套服务，在中心城区建设海安职业教育中心，为海安的二产发展提供技术型实用人才。
5、滨海大旅游
依托老坝港的沿海资源优势，发展沿海特色旅游，因地制宜配套建设度假、水上观光、特色养殖观光等旅游休闲设施。
四、打造现代服务业产业集群
现代服务业集群发展作为一种世界潮流和趋势，发轫于20世纪70年代，伴随着国际大都市中央商务区功能结构的提升，而逐渐成熟起来的。目前，现代服务业集群主导着国际大都市中央商务区的发展，决定着城市经济的繁荣及其国际竞争力的高低。
现代服务业集群的形成与发展和制造业集群不完全相同，它对外部环境、制度背景、相关产业发展以至城市政府管理水平的要求更高。这就意味着，现代服务业集群的形成高度依赖于城市经济发展所缔造的经济基础、社会结构、产业网络、人才积聚等基础条件，而且现代服务业集群对外部知识、信息等要素的使用188体育,188体育平台，对全球市场的依赖更大。
发展立足高远。在集聚发展的基础上，在未来海安县的服务业发展步入成熟之后，整个海安县的现代服务业将呈现出网络状全面蓬勃发展的态势，届时可以进一步推进现代服务业产业集群的发展，极大提升城市影响辐射范围和城市竞争力。
第四部分 海安县现代服务业分类规划
一、城中大商贸
1、现状概况
目前，海安县城的建成区面积约30平方米公里，其范围内已经形成了沿人民路、江海路、长江路、中坝路等几条重要的商业街，形成了“丰”字形的商贸设施格局。主要商贸设施包括以中坝路为依托的中大街、明珠城、人民广场等几个重要商业节点，近几年县政府策划实施的中大街步行街区和安达步行街区更是取得了不俗的成绩。大型商业设施主要沿长江路布局，包括资丰市场、金海岸大酒店、苏中国际家具城、泰宁市场等。
但是，海安县城的服务业基本上都是自发形成，以零散的沿街商业为主，如餐饮店、便利店、服饰店等满足人们基本生活需求的传统业态，缺乏由规划引导的，较为完整的、连续的、大体量的块状商业街区，如购物中心、商务中心、名品专卖等提高人们生活质量的新型业态。
2、规划思路
响应《国务院188体育,188体育平台加快发展服务业的若干意见（国发〔2007〕7号）》，海安县委县政府明确提出了“城中大商贸”的规划发展思路：围绕县城主城区规划建设以商贸为主导的商贸集聚区，重点发展商贸流通、商务服务、餐饮住宿和金融保险等服务业，近期重点培育发展以曙光中路为中心，北至中大街，南至江海路，东至宁海中路，西至中坝中路的县城商贸核心区。
规划中将把《国务院188体育,188体育平台加快发展服务业的若干意见（国发〔2007〕7号）》中“关注民生”的理念贯彻在“城中大商贸”的发展建设之中，切实体现“以人为本”、“便民利民”的原则，做好以下几个方面的工作：
(1)梳理“城中大商贸”的服务业空间结构，形成主次衔接、点线面结合的服务业网络。
(2)改造提升传统服务业、积极发展现代服务业，并在以商贸流通为主的传统服务业领域加快引进连锁经营、品牌经营等新型营业方式。
3、规划结构
| 城中大商贸现状图 |
海安县县城目前的商贸服务业主要集中在人民路和中坝路，繁忙的商业和交通压力，给县城的正常运转带来了过重的负担。为了疏解这种压力，规划将“城中大商贸”形成“一心、三核、四轴、五节点”的空间结构。
一心：江海路商圈（商务商贸型），用地面积约0.6平方公里，是海安县未来的商业主中心（CBD），结合体量较大的商业办公混合用地,可考虑商务中心、会议中心、以及配套的高档休闲娱乐等业态。
三核：中大街商圈（传统商贸型）、长江路商圈（行政商贸型）、黄海路商圈（时尚商贸型）。其中，中大街商圈用地面积约0.3平方公里，应逐步将自身的商业压力向外疏解，不再承担主要商业中心的功能，而是依托其海安商业发源地的定位,主要发展能体现海安当地风情和传统文化的商业业态；长江路商圈用地面积约0.3平方公里，是政府办公大楼以及其他行政办公用地的所在地，结合行政中心,发展行政、金融、会议接待等小型商务或政务交流中心；黄海路商圈用地面积约0.3平方公里，位于“中坝路”的最南端，迎合年轻人的兴趣和习惯容易改变的特点，安排适合年轻人消费的电子专业店、游戏厅、特色餐饮街区、卡拉OK等新型业态。
四轴：中坝路、人民路、江海路、长江路。其中，中坝路是主要的南北向轴线，南北向贯穿四个主要商圈；人民路主要是展现海安县商业历史文化的轴线；江海路主要是东西向疏解中坝路的商业压力，并串联中洋现代城和宁海路等两个商业节点；长江路也是承担东西向疏解中坝路商业压力的功能，并串联长江西路、纪念馆和新汽车站等三个商业节点。
| 城中大商贸规划结构图 |
五节点：中洋现代城商业节点、宁海路商业节点、长江西路商业节点、纪念馆商业节点、新汽车站商业节点。其中，中洋现代城商业节点充分利用三面临街的区域优势，以临街商业为主，发展商场、酒店、写字楼、公寓、餐饮、超市等商业业态，打造成为集居住、购物、休闲于一体的中高档商业节点；宁海路商业节点为缓解中坝路的商业和交通压力，配置超市、百货店等中型购物场所，并沿街发展为周边居民提供日常服务型的商业业态；长江西路商业节点利用资丰市场搬迁的契机，进行商业置换，发展面向接待的餐饮、旅馆等，同时为周边居民提供农贸市场、超市及其他沿街的日常服务型商业业态；纪念馆商业节点为缓解中坝路的商业和交通压力，配置超市、百货店、专业店等中型购物场所，并沿街发展为周边居民提供提倡服务型的商业业态，同时结合苏中七战七捷纪念馆配置相应的旅游服务型商业业态；新汽车站商业节点结合海安汽车站，配置为来往人流服务的餐饮、旅馆、土特产品专卖以及票务预订中心等外向型商业业态。
4、业态引导
依据《海安县总体规划（2006-2020）》和《海安县中心城区控制性详细规划（2005-2020）》明确了中心城区服务业用地。除了已经明确用地性质的地块外，结合不同的区域位置以及所承担的服务业功能，除了配置百货店、超市、农贸市场、旅馆、星级酒店、专业店等大型商业网点外，将“城中大商贸”划分为10种类型的商业空间，分别对各地块进行业态引导，便于项目落实。具体如下表。
表4-1 城中大商贸业态引导一览表
商业空间代码 |
业态类型引导 |
1 |
沿街小商业，可结合居住用地配置便利店、食品店、服装店、医药店、餐饮店、洗衣店、美容美发店、照相冲印店、日用品维修店、影碟出租店、社区服务、家政服务、养老服务等 |
2 |
依据中大街和安达步行街改造规划中确定的业态类型加以引进 |
3 |
依托人民路的历史底蕴，可配置小型休闲娱乐、名品服饰、特色餐饮等，同时也可以结合居住用地配置便利店、食品店、服装店、医药店、餐饮店、洗衣店、美容美发店、照相冲印店、日用品维修店、影碟出租店等 |
4 |
依托周边的旅游景点，配置相应的旅游产品、特色食品、文化资料等专卖店，并配置适量的特色餐饮店和生活用品便利店等 |
5 |
|
6 |
配置较大体量的高层或小高层商务办公楼，底层可配置购物中心、商务中心、会议中心、休闲俱乐部等 |
7 |
城中大商贸规划图结合行政中心，可配置行政、金融、会议接待、茶餐厅、咖啡店、酒吧等小型商务或政务交流中心 |
8 |
顺应商业中心南移的趋势，以配置能带动年轻人消费的业态为主，如新潮礼品店、潮流服饰街区、特色餐饮街区、KTV街区、大型游戏厅等 |
9 |
|
10 |
|
江海路商圈除了配置1个农贸市场、1个百货店（购物中心级别）、1个休闲会所和3个星级酒店外，涉及到的商业空间代码包括5和6，即应该配置能体现海安现代风貌的以商务商贸为主的新型商业业态，对于一般便民性的日常服务商铺建议在居住区地块内予以考虑，不宜安排在城区主要道路上。同时，由于商业主中心的土地经济效益较高，不适合过多安排超市、农贸市场等较低效益的业态。
| 江海路商圈规划图 |
| 中大街商圈规划图 |
中大街商圈除了配置1个农贸市场、2个星级酒店、3个专业店、3个百货店和4个超市外，涉及到的商业空间代码包括1、2、3，即以体现海安传统商业风貌为主，考虑周边居民的日常生活配置，对于中大街步行街区则应按照具体的策划内容进行弹性实施，同时人民路两侧的商业业态要考虑其对于商业历史底蕴的展示性。
长江路商圈除了配置1个超市、1个商务中心、1个休闲会所、2个星级酒店和1个专业店外，涉及到的商业空间代码包括1、5、6、7，即一方面要延续江海路商圈的业态类型，另一方面也要考虑行政中心带来的其它商业需求，同时由于长江路商圈并不是城市主要商业中心，可沿路适当考虑一般便民性的日常服务商铺。
黄海路商圈除了配置1个农贸市场、1个超市、1个专业店、1个百货店、一个五星级酒店、1个专业店和1个休闲会所（游戏、K歌）外，涉及到的商业空间代码包括1和8，即主要配置能吸引广大年轻消费群体的新型业态，并沿路适当考虑一般便民性的日常服务商铺。
| 长江路商圈规划图 |
| 黄海路商圈规划图 |
五个商业节点主要以便民利民的日常服务商铺为主，并各配置1个农贸市场、1个超市和1个旅馆。其中，中洋现代城商业节点突出商业居住一体化；宁海路商业节点为了缓解中坝路商业压力需要配置百货点；长江西路商业节点需要承担临近行政办公的接待功能；纪念馆商业节点应该安排面对游客的旅游纪念品专卖和特色餐饮；新汽车站商业节点要考虑为来往流动人口服务。
二、城郊大市场
将海安县的专业市场集中布局在县城区边缘区域，靠近交通枢纽，方便专业市场集聚区大宗的贸易、仓储和运输，同时减少对城镇居民生活的影响。规划设置城郊大市场集聚区三处：分别为靠近火车站的综合交易市场，老204国道道口附近的农副产品交易市场和位于新204国道道口附近的生产资料专业市场。
1、综合交易市场
依托海安火车站的区位优势、公水铁三位一体的交通条件以及现状良好的发展基础，集中发展建材、农副产品、食品等各类交易市场以及商贸金融等商业零售网点，打造综合交易市场集聚区，占地面积约为5.4平方公里。
2、
| 综合交易市场规划图 |
| 综合交易市场规划结构图 |
农副产品交易市场
依托老204国道、江海高速道口和通扬运河,结合农副产品（果蔬）物流中心，拓展海安县的农产品资源优势，建设粮食、棉花、水产品、海产品等初级农产品交易平台，占地面积为29公顷。
3、生产资料专业市场
| 农副产品交易市场 |
| 生产资料专业市场 |
| 生产资料交易市场规划图 |
| 农副产品交易市场规划图 |
依托新204国道和328国道道口，结合江海高速综合物流中心，和周边的工业集中区，建设生产资料专业市场区，占地面积为81公顷。主要发展钢材、机械、机电设备、化工原料等生产资料专业市场。
三、道口大物流
依据《海安县物流网络布局规划》，拟在全县布置一个“一、九、十”三级结构的综合物流结构体系，即建设一个海安现代综合物流园区；九个综合性或专业性物流中心——苏中医药物流中心、棉花物流中心、粮食物流中心、煤炭物流中心、钢材剪切加工物流中心、农副产品（冷链）物流中心、纺织服装物流中心、江海高速综合物流中心、农副产品（果蔬）物流中心（其中苏中医药、粮食、钢材剪切加工等物流中心都位于海安现代综合物流园区内）；十个镇域物资集散分拨中心。
规划根据现状用地情况，对海安现代综合物流园和九个综合物流中心进行空间落实，便于项目的落地。
1、海安现代综合物流园区
规划的海安现代综合物流园区位于县城北部，北至通榆运河改线段、南至新通扬运河、西至朝阳路、东至通榆运河。总占地面积约7.1平方公里。
综合物流园区北侧的通榆运河即将开工改造，拓宽后的通榆运河宽108米，可通航单机船1000 吨，船队万吨级。规划从东侧铁路货运编组站引入铁路专用线，位于黄河路北侧，将形成公、铁、水三种交通运输方式齐集，为钢材、煤炭、建材、石油、化工产品、纺织原料等适合大批量储运的物资流通集散提供便利的条件。
现代综合物流园区依托园区便利的公铁水联运条件，将打造七大中心、一个平台（即综合配载中心、公铁水联运中心、城市配送中心、流通加工中心、保税仓储中心、物资交易中心、商务金融管理中心及物流信息平台）。从铁路编组站引入铁路支线，为现代综合物流园区服务，同时依托改线通榆运河建设约2000 米长的码头，规划300～1000 吨泊位10～20 个，形成年吞吐能力达700 万吨的内河码头装卸区。
2、粮食物流中心
| 现代综合物流园区规划图 |
规划的粮食物流中心位于现代综合物流园区内，通榆运河改线段北侧、凤山路两侧。占地面积约35公顷。
规划中的海安粮食物流中心将形成仓库区、交易区、生产加工区（主营大米加工、面粉加工、饼干生产等）、检测检验区等几大功能区，是集仓储、交易、加工、信息、检测、物流配送等多项功能，涵盖了国内粮食行业物流的所有业态的现代粮食物流中心和具有较强集聚辐射能力的苏中地区最大的粮食物流基地。物流中心同时将为海安的家禽饲料生产提供便利的交易平台和丰富的原料来源。
3、
农副产品（冷链）物流中心
规划在大公镇镇政府西面，204 国道和新长铁路旁，以原有的大公山羊市场为主体建设一定规模的农副产品（冷链）物流中心。占地面积约50公顷。
| 粮食物流中心规划图 |
规划中的海安农副产品物流中心将形成仓库区（分为冷冻库和一般仓库区）、交易区、生产加工区（主营生猪、山羊、禽类的屠宰、肉类初加工和深加工等）、运输配载区等几大功能区，是集生猪、山羊、禽蛋等农副产品收购、仓储（冷藏）、交易、加工、信息、物流配送等多项功能，拓展农副产品产业链的物流中心和具有较强集聚辐射能力的苏中地区最大的冷链农副产品物流加工基地。
4、
| 煤炭物流中心 |
煤炭物流中心
| 农副产品(冷链)物流中心 |
海安的煤炭物流中心的建设主要基于国投公司在海安投资建设大型火力电厂的项目，由于其巨大的煤炭需求量，需要建设一个优质的大型煤炭仓储供应基地。现有的苏中煤炭物流中心可基于后期市场竞争的情况就其经营范围做出一定的调整。规划的煤炭物流中心将位于新长铁路以西，通榆运河以东的大公镇区域。占地面积约80公顷。
| 煤炭及农副产品(冷链)物流中心规划图 |
煤炭物流中心将主要为海安正筹建的大型煤力电厂提供原料资源，其次为北煤南运、产运需衔接提供优质平台，是一个以煤炭中转为主，集煤炭运输、中转、交易、存储为一体的煤炭物流中心。
5、医药物流中心
苏中医药物流中心位于海安县城凤山北路与黄河路交叉口的东南侧。位于综合物流园区内，占地面积约14公顷。
苏中医药物流中心规划总投资3.8亿元，是江苏省三大医药物流中心之一，是集药品、保健品、医疗器械交易、配送、电子商务等功能于一体的多功能物流中心，为海安的医药产业发展提供契机。
6、
农副产品（果蔬）物流中心
规划农副产品（果蔬）物流中心位于城东镇南部，老204国道和江海高速交汇处北面，靠近通扬运河的区域，结合农副产品交易市场建设。占地面积约13公顷。
规划中的海安农副产品（果蔬）物流中心将形成交易区、仓库区、运输配载区等几大功能区，是主要以水果、蔬菜、水产和部分肉制品交易为主，以收购、仓储、加工、信息、物流配送等服务为辅的具有较强集聚辐射能力的苏中地区具有影响力的果蔬类农副产品物流加工基地。
7、
纺织服装物流中心
规划纺织服装物流中心，位于西场镇域内，结合沿海高速与211省道道口与苏通轻纺城建设，位于苏通轻纺城南侧。占地面积约27公顷。
| 农副产品(果蔬)物流中心规划图 |
规划中的海安纺织服装物流中心是集货运信息交易、仓储、流通加工理货、国内联运、出口货物国际集装箱货运代理、智能化停车场、第三方物流解决方案规划等一体的纺织原料和产品物流中心，为海安以及周边市县的化纤纺织服装企业提供物流服务方案。
8、
棉花物流中心
位于城东镇域内，在新长铁路西南处栟茶河和通扬运河的交界处，现苏中煤炭物流中心区域范围。占地面积约48公顷。
纺织服装行业是海安的支柱产业，海安周边又有多个棉花种植基地，为了更好的为纺织服装行业提供必要的原材料。该物流中心建成后，主要从事棉花现货交易、期货交割、仓储、运输、经营业务，为海安以及周边地区的纺织服装企业提供一体化的原料交易物流平台。
9、钢材剪切加工物流中心
该中心位于综合物流园区内，布置在通榆运河以西黄河路两侧区域。占地面积约20公顷。
| 纺织服装物流中心规划图 |
钢材剪切加工物流中心将为海安及其周边地区的装备制造业提供钢材采购、仓储、运输、销售、网络信息、贸易、银行融资平台、钢材剪切折卷粗加工、钢材半成品配送于一体的综合性物流服务。该中心的远期（2020年）建设目标定位于苏中地区一流的钢材加工贸易物流基地。
主要规划功能区域有码头区、仓储区、剪切加工区、贸易管理区。码头区是提供钢材水路运输装卸的必要设施和区域，码头区将建设500～1000吨级泊位3～4个。为了适应钢材的存放，考虑钢材的存放方式，该中心将设置约10000～20000m2的堆场，铁路专用线需引至该中心的堆场区，堆场还应设置必要的大型龙门起重机5～7台。钢材剪切配送中心还将规划建设2个总面积约15000～20000m2的钢材剪切加工区。在钢材剪切配送中心的中心地带规划建设建筑面积约10000～20000m2钢材贸易交易区，以及中心的管理办公区。
10、江海高速综合物流中心
位于孙庄镇域内，结合江海高速与新204 国道的道口以及生产资料专业市场规划建设具有大规模的江海高速综合物流中心。占地面积约67公顷。
| 棉花物流中心规划图 |
| 江海高速综合物流中心规划图 |
江海高速综合物流中心将利用其优越便利的公路交通优势，规划建设成现代综合物流园区的配套物流基地。现代综合物流园区主要利用公路运输的专业中心（综合配送中心、物资交易中心、城市配送中心、流通加工中心、保税仓储中心）的业务在其受到空间限制时，都可以转移到该中心。
四、园区大配套
园区大配套主要是指三处技术配套和两处生活配套。技术配套采用均衡发展的空间战略，东部开发区发展软件园、中部发展职业教育中心、西部工业园区发展高新科技创业园，三位一体，协调发展；生活配套主要是为海安经济开发区和海安工业园提供管理、商贸娱乐、居住等配套服务。
规划原则
满足自身需要，人、自然、科技三大要素的整合。
人—科技的创新主体、高智商的软件人才高地；
自然—呈现生态、环保、高绿化率、低密度、低容积率的原生态自然环境，可使置身其中的人能将知觉和推理能力及其思维潜力更好地发挥；
科技—现代计算机软硬件技术，构成软件出口基地技术服务和研发平台。
1、软件园
现状软件园已形成一定得规模，以启迪（海安）软件科技园为主。启迪（海安）软件科技园是海安人民政府和清华科技园启迪股份有限公司合作共建的首家软件科技园。园区依托原江苏省省级海安软件科技园、省级海安软件和信息服务产业园、省级科技孵化器，借助清华科技园良好的品牌资源、开发、建设、运营、管理科技园的丰富经验和清华大学雄厚的科技、人才支持，以打造江苏科技与服务外包产业基地为目标，打造集研发、商贸、生活和各类增值服务为一体的现代化综合园区。启迪（海安）软件科技园首期规划占地11万平方米，建成核心孵化区8.8万平方米，园内商贸、生活等配套设施俱全，并依托清华科技园等平台为企业提供商贸信息、投融资服务、技术支持、人力资源、员工培训等一系列增值服务。已建成软件研发、服务外包产业用房及配套综合服务用房8万多平方米。同时，以软件科技园一期规划为基础，规划了2平方公里的高新技术产业新城。高新技术产业新城以发展软件和服务外包产业为主，吸引包括嵌入式软件、网游动漫、电子商务、IT教育等领域的产业，同时鼓励各类中小型科技型企业来投资创业。
| 软件园规划图 |
| 软件园功能结构规划图 |
结合现状条件对开发区的技术配套主要是结合现有软件园，对其规模和功能进行扩充，在软件园内设置软件研发、孵化、商务展示、管理、软件培训功能、休闲旅游、高档住宅等功能。
软件园北至立发大道、南至海防路、西至晓星大道、东至河道，总面积为20公顷。
软件园为“两心、三轴、八区”的规划结构。两心是指两个地块内沿河各自形成一个景观结点；“三轴”是指规划地块里形成两横一纵的空间景观轴线；八区是指软件研发、孵化、商务展示、管理及件培训功能、休闲娱乐、高档住宅、产品加工区。依托河流形成一条纵向沿河景观带。
软件园中软件研发、孵化、管理及软件培训商务展示布置在南环路两侧，既便于入驻公司展示形象和方便出入，又便于自成一体形成高科技园区形象；居住区布置在最北侧，临近水边和绿地，景观宜人，和其它片区不形成干扰；休闲娱乐具有外向型，所以将其布置在城市主要道路上，将它作为一部分城市功能；景观点沿河分别布置在南北两个地块的中间位置，使园区各个区都能有好的环境。
| 东部开发区生活配套规划图 |
2、
| 高新科技产业园规划图 |
高新科技产业园
高新科技产业园位于主城区西侧，地处328国道和通扬运河交叉处，规划面积48公顷。交通便利，自然环境宜人。高新科技产业园主要依托现有的华新高新科技创业园，在此基础上进行规模扩充和功能的多样化。主要包括软件研发、孵化、商务展示、管理以及软件培训功能。
高新科技产业园采用“两带六区”规划格局。两带是指规划地块内形成的十字绿化景观带； 五区主要是软件研发区、商务展示区、管理以及软件培训功能区和休闲娱乐区。
| 高新科技产业园功能结构规划图 |
休闲娱乐区将通扬运河景观引入，形成以水为主题的休闲环境；软件研发孵化区需要良好的环境，因此滨河布局，便于激发研究者的灵感；商务展示是对外的窗口，所以要靠近交通要道；管理及软件培训是对外服务交流的窗口，结合入口广场，便于人们使用。
3、
海安职业教育中心学校&体育中心
海安职业教育中心学校&体育中心包括海安职业教育中心学校与海安县体育中心，用地范围由安平路、漕平河、平桥河、海南路、东海路、漕平河、高庄路、永安路围合而成。
海安职业教育中心用地面积为48.93公顷，其中一期32.06公顷，总建筑面积约13.58万平方米，为中职、针灸推拿学校高职区，规划全日制在校生人数4500人，接纳社会培训每年约2万人次，五年制高职在校人数1000人；二期16.87公顷，为高职发展预留用地。按照“集中办学，统一管理”“政府主导，教育联动，社会参与”的整体思路，将职教中心、艺术学校、技工校、卫校、建工校、商校等办学机构全部纳入，并将各类培训一并纳入，集中职、高职、学历教育和短期培训为一体。
规划将一期分为教学区、生活区、运动区、实训区四大片区，其中：
| 海安职业教育中心&体育中心功能分区规划图 |
教学区——位于海南路以东，高庄路以北，永安路以西。该区域相对比较封闭，景观较好，为校园提供一个安静的教学办公环境；教学设施配套可根据自身的需要，进行配建教学楼、实验楼、图文信息中心、校行政办公室、校医院等；
生活区——位于海南路以东，两面临水，有良好的滨水景观，为全体师生提供融生活、休闲、娱乐于一体的生活环境，藉此建立师生对校区的认同与归属感，具体设施包括：学生宿舍、学生食堂等；
运动区——位于广场南路以南，永安路以西，在体育中心与学校的过渡区域，与体育中心实现功能互动、资源共享，为全校师生提供一个室外活动场地，根据自身条件建设各种体育场地，如足球场、篮球场、羽毛球场等，平时可以对外开放；
实训区——位于海王路以西，平桥路以北，紧挨着生活区；根据学校类型，布置相应的实训楼、农业机械服务中心等。
规划两条主要景观轴线将各个功能区串联起来，将社会共享型较强的区域设置在校园入口附近或交通较好的区域，便于对外联系，实现资源共享；私密性较强的区域安排校园内部，利用天然屏障与外界适当分隔。考虑到学校的整体风貌，将学校的教学楼、校行政办公楼、图文信息中心等主体设施围绕主要景观轴线居中设置，凸显学校的形象。通过构建“无墙”空间，实现公共区域与城市功能“互动”，资源共享；注重提升环境质量，创造环境优美、文化气息浓厚的新世纪学校。
| 海安职业教育中心&体育中心功能结构规划图 |
海安县体育中心用地面积为21.07公顷，总建筑面积2.1万平方米。按照“标准高、功能齐全”的建设目标，规划将竞技体育、业余训练、体育人才培养、群众健身、文化娱乐休闲于一体，体育设施包括5000座位的标准田径场，3000座位的综合性体育馆，标准泳道的室内游泳馆，室内健身中心
以及综合服务中心和环境优美的体育公园。
五、滨海大旅游
黄海生态旅游度假区位于海安县老坝港镇的东部，是海安县和黄海之间的连接节点，面积31平方公里。北临东台市，南临如东县，东临黄海。地理优势得天独厚，距离开发中的洋口港15km,建设中的盐通高速20km，距南通机场80km。
目前区域内的资源主要有：分散的种植养殖场和紫菜加工企业、规模较大的中洋集团科技渔业养殖基地和蚕种场、滩涂、休闲渔街、渔港、海堤、海岛、渔村、深井温泉、生态鸟岛等，整个区域旅游资源分布集中，是海安县最具特色的旅游资源集合区之一。
| 黄海生态旅游度假区功能分区规划图 |
因势利导，充分利用现状，保护和恢复生态环境，利用资源优势，发展地方特色产业。提供188体育,188体育平台，更新颖的户外活动空间，创造188体育,188体育平台非正式交流机会，方便游客使用，体现地方历史和文化内涵，以建立生态、旅游和景观网络为向导，把目标定位为海安东部临港生态，休闲，文化旅游度假圣地。
根据海安县旅游业发展的总体目标，通过对老坝港旅游资源综合禀赋和空间分布特征的分析，结合区域的地理环境、交通线路、产业布局和发展前景，针对特定的市场需求和旅游发展趋势，对老坝港旅游业发展进行空间布局， 规划以两个开敞水面形成的组团为核心，旅游度假区和产业带为廊道，联系生态绿地区片和开放绿地，构成了点线面有机规划结构，即“一轴、两心、五片区”，其中：
“一轴”是指休闲景观轴；整个旅游线路围绕景观轴而展开，将各大片区串联起来，沿轴线营造绿色景观，布置各种旅游设施，如本土海鲜市场、特色餐饮、码头、观光游船等。
| 黄海生态旅游度假区功能结构规划图 |
“两心”是指综合服务中心和海湖娱乐服务中心。其中综合服务中心位于旅游区入口处，主要分为解说、服务和管理三部分功能。向游客解说旅游区信息，为游客提供旅游区内相关纪念品，洽谈投资项目、协调人员调配、维护区内生态环境不受破坏、负责洽谈投资项目、管理区内事务等工作。规划对现状海鲜市场进行景观改造，可使服务中心形成展示、宣传、批发、销售、贸易洽谈的基地，成为老坝港镇对外宣传的形象窗口。海湖娱乐服务中心主要是为海湖娱乐区服务，建议布置相应的管理办公处、购物、餐饮等配套设施。
“五大片区”分别是橄榄种植区、休闲度假区、滩涂高尔夫、滨海湿地和中洋集团。
橄榄种植区——依托西班牙橄榄树资源，打造集特色产品加工，生态观光，植被保育与一体的生态观光区。体验项目：橄榄庄园、生态观光湿地、森林公园、观光农田、西班牙风情体验、特色产品供应区等。
休闲度假区——集旅游商务中心，度假酒店，度假别墅，水上运动会所，商业酒吧街，会议中心于一体。依托地热优势开发温泉会所。设置文化论坛，满足学术交流互动的需要和旅游区的文化品味。体验项目：度假别墅度假酒、TBD、文化论坛、会议中心、温泉会所等。
滩涂高尔夫——利用水带景观，除了建设相应的管理办公设施外，还需建设会所、酒店与乡村俱乐部等娱乐设施，强调一种简约的格调。
滨海湿地——结合生态鸟岛，以生态保护为主，适度地进行旅游开发，建设管护站及配套设施，包括管护用房、标本展馆、宣教培训中心等建筑物和野外鸟棚、树林、花木景观等配套设施。
中洋集团——以中洋集团为核心，联合周边的一些科技养殖企业开展观光游览、风情体验、娱乐休闲、农业观光等。建设豚鱼、鲥鱼、海苔、紫菜等海产品养殖基地，发展垂钓休闲、观光游览、科普教育等旅游项目。合理组织游览线路，尽量把企业的生产与游客观光游览形成相对独立的区域。
六、用地汇总
| 海安县现代服务业规划汇总图 |
| 煤炭物流中心 |
| 区位图 |
| 区位图 |
| 黄海生态旅游度假区规划图 |
| 煤炭及农副产品（冷链）物流中心规划图 |
| 农副产品（冷链）物流中心 |
规划将“城中大商贸、城郊大市场、道口大物流、园区大配套、滨海大旅游”落实在县域空间规划图，明确海安县现代服务业建设空间，确保现代服务业的健康、持续发展。
| 综合交易市场区现状图 |
第五部分 重点地区空间布局规划
综合交易市场和现代综合物流园是海安县现代服务业近期发展的重点区域，也是海安县目前现代服务业发展条件最好的区域，为了更好的促进综合交易市场和现代综合物流园的发展，指导项目的空间落实，规划提出用地布局设想。
一、综合交易市场空间布局规划
1、规划范围
北至铁路支线，南至通扬河，西至通榆运河，东至海安火车站，总占地面积约为5.4平方公里。
2、现状综述
（1）区位
综合交易市场位于火车站西侧、毗邻主城区，东靠火车站，西侧为通榆运河，内有黄河路、迎宾路、通榆路等主要城市主干路，交通条件便利。
（2）发展现状
近年来，海安县出台《全县服务业工作意见》、《188体育,188体育平台促进服务业集聚发展的实施意见（试行）》等多个文件，指导全县服务业的健康快速发展，在县发展政策指引下，目前规划区域内市场建设已经初具规模，海安批发王、建材大市场、奥华装饰城、沿海大市场等项目已经成为海安县的知名大市场，农副产品交易市场、机电市场等也即将开始建设，为海安县的服饰、轻纺、副食品、水果、农副产品、汽摩配、五金电器、小商品、建材、装饰材料、家具等行业提供了便捷的交易平台。同时，配合海安火车站的建设，在车站周边发展了零售商业网点设施。
综合交易市场的规模效应呈现良好的发展态势，逐步发展为海安县最大的专业市场集中区。
（3）土地利用现状
规划区域内目前有已有少量的开发，包括居住用地、商业用地、工业用地、仓储用地等建设用地和农田、水域等非建设用地，其中建设用地总面积约为232.20公顷，非建设用地309.10公顷。（见表5-1）
A.建设用地
现状居住用地71.50公顷，约占现状建设用地总面积的30.79%。现状居住用地包括散布的农村居民住宅用地和东南角的一所小学用地。
现状商业金融用地95.00公顷，约占现状建设用地总面积的40.19%。现状商业用地包括已经建设的奥华装饰城、海安批发王等市场用地，已批未建的华中五金机电城等用地，还有火车站周边的商业用地等。
现状工业用地20.50公顷，约占现状建设用地总面积的8.83%。现状工业用地分布在通榆路两侧，对区内环境产生一定影响，在规划中予以搬迁和置换。
现状市政设施用地2.10公顷，约占现状建设用地总面积的0.90%。现状市政设施用地主要为位于通榆路东侧的电厂用地。
现状交通用地28.40公顷，约占现状建设用地总面积的12.23%。规划区域内现状道路主要包括横向的黄河路、长江东路和纵向的通榆路、迎宾路；此外在火车站前建有广场一处。
现状仓储用地14.70公顷，约占现状建设用地总面积的6.33%，位于通榆路东侧。
B．非建设用地
规划区域内农田水域等其他用地309.10公顷，主要的水域包括西侧的通榆运河和南侧的通扬运河。
表5-1综合交易市场区域现状用地汇总
现状 |
|||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
71.50 |
30.79 |
|
其中 |
住宅用地 |
0.00 |
0.00 |
小学用地 |
3.90 |
1.68 |
|
农村住宅用地 |
67.60 |
29.11 |
|
行政办公用地 |
0.00 |
0.00 |
|
商业金融用地 |
95.00 |
40.91 |
|
工业用地 |
20.50 |
8.83 |
|
市政设施用地 |
2.10 |
0.90 |
|
交通用地 |
28.40 |
12.23 |
|
其中 |
停车场用地 |
1.90 |
0.82 |
广场用地 |
13.30 |
5.73 |
|
道路用地 |
13.20 |
5.68 |
|
仓储用地 |
14.70 |
6.33 |
|
绿地 |
0.00 |
0.00 |
|
建设用地总计 |
232.20 |
100.00 |
|
水域及其它 |
309.10 |
—— |
|
合计 |
541.30 |
—— |
|
（4）现状发展评价
区域内现状开发量不大，已集聚了禽蛋交易市场、日月汽车城、奥华装饰城、农副产品批发市场、海安批发王等专业交易市场，市场数量初具规模，市场类型丰富，初步形成了市场集聚发展的基础和趋势。基础设施框架初步拉开，可开发利用空间广阔，为未来的发展提供了良好的发展基础。
3、发展条件分析
（1）广阔的市场需求
| 综合交易市场区用地分析图 |
海安县资源丰富，每年都有大量的纺织、水产品、禽蛋产品等特色资源产品销往全国各地，未来随着海安县综合实力的不断增强，对商品交易量、交易水平的需求将大大提高。建立综合交易市场集聚区平台，改善交通条件、完善市场设施、规范交易管理，是适应海安县未来大宗商品交易发展的需要。
（2）便利的交通条件
火车站区域是海安县交通条件最便利的地区之一，公路、铁路、水运三位一体，为市场的大宗商品交易和客货流运输创造了极其便利、通达的条件。
（3）良好的区位条件
火车站区域位于县城区东部边缘。一方面近邻县城区，能够充分利用县城各方面的基础设施条件，并有有大量的客流基础；另一方面，在边缘地带，便于市场区的货流运输，也避免了对县城区的干扰，同时增强了对周边乡镇乃至更大区域范围的辐射。
4、规划总论
（1）规划原则
A、以现状为基础,构建布局合理、特色鲜明的功能分区；
B、实行滚动开发，各功能区均衡启动；
| 综合交易市场区分区图 |
C、以火车站为依托，强化外向型综合交易市场的开发建设。
（2）功能定位
海安县的综合交易中心，大宗产品批发、零售的集散地，海安县新的经济增长核心，东部沿海重要的商品集散中心。
（3）发展策略
整合用地；以现状为基础，对市场用地进行分区布置和功能组合，创造规模效益和整体最优。
设施先行；先行完善配套好各类公共设施和道路等基础设施，提升土地价值，加大招商引资的吸引力。
强化门槛；建立恰当的入驻门槛，提高土地的投入产出效益，提高土地的利用效率。
5、空间布局规划
（1）总体布局
根据市场产品的类型和性质，规划综合市场区为七个分区，避免相互干扰，有利于统一管理和形成规模效应。主要包括特色农副产品市场区、小型市场区、汽车、电器专业市场区、现代生活专业市场，机电建材装饰专业市场区、食品日用品专业市场区和零售商贸区。
特色农副产品市场区：位于黄河路两侧，占地面积约67公顷。该分区内主要集中布置禽蛋、水产品、海产品、茧丝绸等特色农副产品专业市场；避免在该分区内设置化工、水泥等对环境有较大影响的生产资料类型的市场。
小型市场区：位于通榆路西侧，占地面积约10公顷。可将一些占地面积较小的零散市场布置于该分区；同时由于地块靠近航道，应避免布置与航道保护产生冲突的市场类型。
汽车、电器专业市场区：位于纬二路和纬三路之间，占地面积约44公顷。该分区内主要集中布置汽车展销、摩汽配件、电器、电子、电脑等专业市场；避免在该分区内设置煤炭、禽畜等与前述类型市场有较大冲突的专业市场。
机电、建材、装饰专业市场区：位于通扬运河西侧，占地面积约80公顷。该分区内主要集中布置家装、灯具、家具等专业市场；避免在该分区内设置化工、煤炭、禽畜等对居住环境有较大影响的专业市场。
现代生活专业市场区：位于经七路与经八路之间，占地面积约20公顷。现有523产业园，该分区内主要集中布置大型仓储专业超市、户外运动、家居等现代生活型专业市场，满足居民日益增长的现代消费需求。
| 综合交易市场区规划图 |
食品、日用品专业市场区：位于纬三路与迎宾路交叉口西南侧，总面积约47公顷。该分区内主要集中布置日用百货、服装、食品等生活资料类型专业市场；避免在该分区内设置化工、煤炭、禽畜等对居住环境有较大影响的专业市场。
零售商贸区：零售商贸区共分为两块。一块位于火车站广场周边，占地面积约29公顷，布置酒店、宾馆、超市、餐饮、商场等零售业态商业网点。另一块位于居民小区周围，占地面积约9公顷，布置超市、餐饮等主要满足居民日常生活需求和酒店、宾馆等兼为周边市场服务的零售业态商业网点。
（2）土地利用规划
规划总建设用地为501.60公顷，包括居住用地、商业用地、工业用地、绿地等。水域及其它用地39.70公顷。其中市场用地268.2公顷，规划比现状新增约173.2公顷。粗略匡算，涉及拆迁农居用地面积约68公顷。
A.建设用地
规划居住用地72.60公顷，约占规划建设用地总面积的14.47%。规划居住用地主要包括界墩花苑、五坝花苑等三个安置小区，以及保留的区域东南角的一所小学用地。
规划行政办公用地0.90公顷，约占规划建设用地总面积的0.18%。在纬五路南侧规划行政办公用地一处，作为整个综合交易市场区的管理中心。
规划商业金融用地268.20公顷，约占规划建设用地总面积的53.17%。规划商业用地基本为市场用地，结合居住小区、火车站周边的商业零售网点；此外结合区域发展需求，在火车站广场附近规划一座星级宾馆。
规划市政设施用地19.40公顷，约占规划建设用地总面积的3.87%。规划市政设施用地主要依据海安县总体规划进行预留的市政设施用地。
规划交通用地76.30公顷，约占规划建设用地总面积的15.21%。区域内规划道路以方格网布局，主要道路包括横向的黄河路、长江东路、纬三路等和纵向的通榆路、迎宾路、经七路等；此外还包括火车站前广场和配建的4处停车场用地。
规划仓储用地23.60公顷，约占规划建设用地总面积的4.70%，位于通榆路东侧，主要为市场的转运、仓储服务。
规划绿地40.60公顷，约占规划建设用地总面积的8.09%，主要绿地结合河流和火车站建设。
B．非建设用地
规划区域内非建设用地39.70公顷，主要为水域用地。
表5-2综合交易市场区域规划用地汇总表
用地 |
规划 |
||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
72.60 |
14.47 |
|
其中 |
住宅用地 |
68.00 |
13.56 |
小学用地 |
4.60 |
0.92 |
|
行政办公用地 |
0.90 |
0.18 |
|
商业金融用地 |
268.20 |
53.47 |
|
工业用地 |
0.00 |
0.00 |
|
市政设施用地 |
19.40 |
3.87 |
|
交通用地 |
76.30 |
15.21 |
|
其中 |
停车场用地 |
5.40 |
1.08 |
广场用地 |
13.30 |
2.65 |
|
道路用地 |
57.60 |
11.48 |
|
仓储用地 |
23.60 |
4.70 |
|
绿地 |
40.60 |
8.09 |
|
建设用地总计 |
501.60 |
100.00 |
|
水域及其它 |
39.70 |
—— |
|
合计 |
541.30 |
—— |
|
（3）综合交通规划
A.道路
规划道路在落实海安县总体规划路网的基础上，根据规划区性质和需求，增加道路数量和类型，形成通畅通达的路网体系。规划道路见表5-3.
主干路：红线宽度40米，包括黄河路、迎宾路、通榆路、经七路、纬二路、纬五路、长江东路。
次干路：红线宽度24米，包括经一路、经八路、纬一路、纬三路、纬四路、纬六路、纬七路等。
| 综合交易市场道路系统图 |
道路的宽度和线型应严格按照规划实施。现状与规划有矛盾的地方应在今后的建设中逐步加以改造和调整。
B.广场
保留火车站站前广场，主要为火车站客流的交通集散提供场地。
C.停车场
规划设置4处社会停车场，分别结合人流、货流比较集中的商业金融、仓储、广场等用地设置，按服务半径较均衡地分布在整个区域内。停车场出入口方位、停车位置的安排及附属设施的布局等必须符合国家标准的要求。
行政办公、市场、公园、体育场、文化中心等主要公共建筑的用地内必须按标准设置必要的停车场用地。在居住用地范围内根据规范要求和社会经济发展情况设置必要的配建停车场。
D.公交车站
在迎宾路与纬五路交叉口设置1处公交车站，与火车站衔接公交联运。
表5-3 综合交易市场区域规划道路一览表（规划范围内）
序号 |
道路名称 |
起迄点（镇区范围内） |
长度（米） |
宽度（米） |
1 |
黄河路 |
通榆运河—迎宾路 |
1270 |
60 |
2 |
纬一路 |
通榆路—迎宾路 |
1090 |
40 |
3 |
纬二路 |
通榆路—迎宾路 |
1260 |
40 |
4 |
纬三路 |
通榆路—迎宾路 |
1445 |
40 |
5 |
纬四路 |
经七路—迎宾路 |
920 |
24 |
6 |
纬五路 |
通榆路—迎宾路 |
1820 |
24 |
7 |
纬六路 |
经七路—经八路 |
540 |
24 |
8 |
纬七路 |
经七路—长江东路 |
990 |
16 |
9 |
通榆路 |
黄河路—规划边界 |
3200 |
40 |
10 |
迎宾路 |
黄河路—规划边界 |
3310 |
40 |
11 |
经一路 |
黄河路—纬二路路 |
1860 |
24 |
12 |
经七路 |
纬二路—规划边界 |
2835 |
40 |
13 |
经八路 |
纬三路－纬七路 |
1270 |
24 |
6、
| 综合交易市场区近期规划图 |
经营管理实施方案
综合交易市场的经营和管理在实施中应该注重以下几个方面：
（1）规范化管理
统筹协调全县的综合交易市场，特别注意整合县城区的各类交易市场，力图统一划归到综合交易市场区来发展。成立综合市场区的管理机构或服务中心，加强对区域内市场布局和用地的组织协调，并为入驻市场企业提供完善、人性、便捷的服务，形成全县科学、合理、有秩发展的规范化市场区。
（2）深化布局规划
在总体规划、土地利用规划、产业规划等多个宏观规划的指导下，进一步编制区域的控制性详细规划和个别地块的修建性详细规划，通过对土地开发强度的合理控制，保证土地资源的集约利用和经济价值。
（3）加强招商引资
坚决摒弃“圈地、盖房子、急功近利招商”的理念，严格把守产业门槛，“有主题的使产业聚集”。通过优惠的政策，积极地宣传，吸引企业进驻，特别着力引进规模大、实力强的大牌企业或世界、全国连锁企业，提升综合交易市场的发展水平和档次。
（4）完善服务配套
较高标准的完善道路、水电等配套设施服务；配合区内市场的销售、运输等各环节的发展需求，力所能及为其提供便利服务；支持市场做大做强，通过发展中介服务组织、行业协会等方式，为企业搭建发展平台等。
7、近期建设规划
近期规划建设用地335.40公顷，比现状增加103.20公顷，增加的建设用地主要为市场用地、居住用地、交通用地等。
表5-4综合交易市场区域近期规划用地汇总表
用地 |
近期规划 |
||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
89.20 |
26.60 |
|
其中 |
住宅用地 |
68.00 |
20.27 |
小学用地 |
4.60 |
1.37 |
|
农村住宅用地 |
16.60 |
4.95 |
|
行政办公用地 |
0.90 |
0.27 |
|
商业金融用地 |
161.00 |
48.00 |
|
工业用地 |
9.60 |
2.86 |
|
市政设施用地 |
13.40 |
4.00 |
|
交通用地 |
42.90 |
12.79 |
|
其中 |
停车场用地 |
1.90 |
0.57 |
广场用地 |
13.30 |
3.97 |
|
道路用地 |
27.70 |
8.26 |
|
仓储用地 |
9.20 |
2.74 |
|
绿地 |
9.20 |
2.74 |
|
建设用地总计 |
335.40 |
100.00 |
|
水域及其它 |
205.90 |
—— |
|
合计 |
541.30 |
—— |
|
（1）近期重点建设地区
近期主要依托现状建成用地和主要的交通线路，重点开发建设通榆路东侧和迎宾路火车站附近地区。
（2）近期重点建设项目
近期重点实施项目见表6-3、6-4(第67页)。
二、现代综合物流园区空间布局规划
1、规划范围
北至规划连申线（三级）、南至通扬运河、西至朝阳路、东至通榆运河。总占地面积约7.1平方公里
2、现状综述
（1）区位
规划地块位于县城的北部，用地范围内地势平坦，交通条件较好，黄河路从规划地块中部东西向穿越，凤山路、丹凤路、朝阳北路从地块内南北向通过，地块东侧为通榆运河南侧为通扬运河，北侧为规划连申线（三级）。
（2）发展现状
依据新型工业化的要求，改造提升纺织服装、装备制造、农副产品加工等优势传统产业，凭借交通区位和生态环境的组合优势，积极发展电子信息、新材料等高新技术产业以及批发零售产业，打造立足于长三角北翼的新兴制造业基地。依托日益增强的公路、水路运输能力和铁路枢纽功能，构建物流园区，加快现代物流基础设施和公共信息平台建设，放大本县作为苏中地区重要物资仓储、中转集散基地优势，把海安建成立足苏中、辐射整个长三角的区域性物流枢纽。目前规划区域内物流建设已经初具规模，苏中医药物流中心、苏中植物园等项目已经建成，钢材剪切加工中心、公铁水联运中心等也即将开始建设。
综合物流园区的规模效应呈现良好的发展态势，逐步发展为海安县最大的综合物流园区。
（3）土地利用现状
现状用地主要包括居住用地、行政办公用地、商业金融用地、教育设施用地、工业用地、仓储用地、市政公用设施用地及公园绿地等建设用地，另外还有农田水域等非建设用地，其中建设用地面积约为275.02公顷，非建设用地面积约为436.76公顷。（见表5-5）
A、建设用地
现状居住用地184.46公顷，约占现状建设用地总面积的67.07%。现状居住用地包括散布的农村居民住宅用地和凤山路东侧的紫石中学以及黄河路与丹凤路交叉口东南侧的一所小学用地。
现状行政办公用地1.17公顷，约占现状建设用地总面积的0.43%。现状行政办公用地包括丹凤路东侧的海安供电局及工商行政管理处。
现状商业金融用地1.87公顷，约占现状建设用地总面积的0.68%。现状商业金融用地包括丹凤路及凤山路两侧的沿街商业。
| 综合物流园区现状图 |
现状工业用地39.4公顷，约占现状建设用地总面积的14.33%。现状工业用地分布在丹凤路两侧，对区内环境产生一定影响，在规划中予以搬迁和置换。
现状交通用地18.20公顷，约占现状建设用地总面积的6.68%。规划区域内现状道路主要包括横向的黄河路和纵向的凤山路、丹凤路、朝阳北路。
现状仓储用地11.89公顷，约占现状建设用地总面积的4.32%，现状仓储用地主要为丹凤路与黄河路交叉口东南侧的苏中医药物流中心及南侧的国家粮食储备库。
现状市政公用设施用地0.88公顷，约占现状建设用地总面积的0.32%，现状市政公用设施用地主要为丹凤路与紫石路交叉口东南侧的变电站、丹凤路与黄河路交叉口西南侧的环卫站及黄河路北侧的加油站。
现状公共绿地约17.15公顷，约占建设用地总面积的6.24%，主要为凤山路西侧新建的苏中植物园
B．非建设用地
规划区域内农田水域等其他用地436.76公顷，主要的水域包括龙江河、串场河及通海河。
表5-5综合物流园区现状用地汇总表
用地 |
现状 |
||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
184.46 |
67.07 |
|
其中 |
住宅用地 |
182.00 |
66.18 |
教育设施用地 |
2.46 |
0.89 |
|
行政办公用地 |
1.17 |
0.43 |
|
商业金融用地 |
1.87 |
0.68 |
|
工业用地 |
39.40 |
14.33 |
|
市政设施用地 |
0.88 |
0.32 |
|
交通用地 |
18.20 |
6.62 |
|
其中 |
停车场用地 |
0.00 |
0.00 |
广场用地 |
0.00 |
0.00 |
|
道路用地 |
18.20 |
6.62 |
|
仓储用地 |
11.89 |
4.32 |
|
绿地 |
17.15 |
6.24 |
|
建设用地总计 |
275.02 |
100.00 |
|
水域及其它 |
436.76 |
—— |
|
合计 |
711.78 |
—— |
|
（4）现状用地评价
规划范围内已有新建的苏中植物园、苏中医药物流中心等项目，综合物流园区刚初具规模，已初步形成了物流园区集聚发展的基础和趋势。通榆运河即将改线且升为三级航道，从东侧宁启铁路引进铁路支线，将形成公、铁、水三种齐集的交通方式，为综合物流园区大批量储运的物资流通集散提供便利的条件。
3、发展条件分析
（1）丰富的农产品资源
海安县资源丰富，每年都有大量的纺织、水产品、禽蛋产品等特色资源产品销往全国各地，未来随着海安县综合实力的不断增强，对商品交易量、交易水平的需求将大大提高。建立综合物流园区，改善交通条件是适应海安县未来大宗商品输出发展的需要。
（2）便利的交通条件
该区域是海安县交通条件最便利的地区之一，北侧即将新开三级航道连申线，并从铁路编组站引进铁路支线，形成公路、铁路、水运三位一体，为综合物流园区的货流运输创造了极其便利、通达的条件。
（3）良好的区位条件
综合物流园区域位于县城区北部边缘。一方面近邻县城区，能够充分利用县城各方面的基础设施条件；另一方面，在边缘地带，便于物流园区的货流运输，也避免了对县城区的干扰，同时增强了对周边乡镇乃至更大区域范围的辐射。
4、规划总论
（1）规划原则
A、以现状为基础,按照现代物流园运行流程，进行科学的功能布局；
B、实行滚动开发，各功能区均衡启动；
C、充分利用公、铁、水一体的联运条件，打造一个运行高效的综合物流园区。
（2）功能定位
苏中地区具有存储、配载、运输方式的转换以及物流信息服务等多种功能的枢纽型综合物流园区。
（3）发展策略
整合用地；以现状为基础，灵活定制拆迁安置政策，对市场用地进行分区布置和功能组合，创造规模效益和整体最优。
设施先行；先行完善配套好各类公共设施和道路等基础设施，提升土地价值，加大招商引资的吸引力。
强化门槛；建立恰当的入驻门槛，提高土地的投入产出效益，提高土地的利用效率。
5、规划布局
（1）总体布局
综合物流园区北侧的通榆运河即将开工改造，拓宽后的通榆运河宽108 米，可通航单机船1000 吨，船队万吨级，依托改线通榆运河建设约2000 米长的码头，规划300～1000 吨泊位10～20 个，形成年吞吐能力达700 万吨的内河码头装卸区。规划从东侧铁路货运编组站引入铁路专用线，位于黄河路北侧，将形成公、铁、水三种交通运输方式齐集，为钢材、煤炭、建材、石油、化工产品、纺织原料等适合大批量储运的物资流通集散提供便利的条件。
现代综合物流园区依托园区便利的公铁水联运条件，将打造七大中心、一个平台（即综合配载中心、公铁水联运中心、城市配送中心、流通加工中心、保税仓储中心、物资交易中心、商务金融管理中心及物流信息平台）。
规划用地南侧为规划农民安置小区，规划将对居住环境影响较大的功能区（如流通加工中心、公铁水联运中心等）布置在黄河路北侧，减少对居住区环境的影响。
A、综合配载中心
综合配载中心位于黄河路南侧、朝阳路与串场河之间，占地面积约400亩。将主要为海安的化纤、纺织服装、装备制造、电子等行业的企业提供货运交易、配载、货运方案设计、车辆维修、信息处理为一体的综合性物流服务。该中心的远期（2020年）建设目标定位于苏中地区最大货运配载中心。
| 综合物流园区规划图 |
综合配载中心将建立货运交易区、配载区、仓库存储区、商务区、货运车辆维修区、生活服务区等多个功能区域。配载中心将重视货运车辆和企业的资质认证。
B、公铁水联运中心
公铁水联运中心位于规划连申线南侧、丹凤路与龙江河中间，占地面积约400亩，将利用海安作为苏中地区最主要的铁路枢纽的优势，以及良好的水路和公路资源，建设提供建材、煤炭、石油、机械、粮油、纺织原料等生产生活物资的仓储、运输、中转以及配套加工等服务的物流基地，主要提供水路、铁路、公路货物装卸、换装、转运、存储、以及货代、运输等服务。该中心的远期（2020年）建设目标定位于苏中地区最大的公铁水联运中心。
该中心主要规划功能区域有码头区、仓储区、现场管理区。码头区是该中心最主要的水路货物装卸场所，也是水运货物和铁路运输货物中转的区域，码头区将建设500～1000吨级泊位6～8个，铁路专用线需引至该中心的码头区，实现公铁水货物的无缝联运。仓储区为了适应大量货物在联运中心的转运，必须设定大量的堆场和库房，用以存放大量的中转货物。仓储区主要由堆场和库房组成，堆场应设置必要的大型龙门起重机5～8台。此外在联运中心的中心地带规划建设建筑面积约3000～4000平方米的现场管理办公区。
C、城市配送中心
城市配送中心位于黄河路南侧、经五路与经六路之间，占地面积约28.2公顷。将为海安的批发零售业提供仓储、配送、代收货款、信息等服务，主要产品以生活日用品和小型生产资料为主。城市配送中心规划主要由两座建筑面积分别约为30000～40000平方米的配送仓储大楼，以及车辆停车场组成。
D、流通加工中心
流通加工中心位于黄河路北侧、丹凤路与通海河之间，占地面积约30.0公顷。利用园区的货物资源，对建材、粮油、纺织原料等货物进行简单的生产加工，以及对货物进行分类、过磅、拆箱、重新包装、产品组装、贴标签及货物的组合、包装等简单流通加工处理，为海安以及周边地区的相关企业提供相应的半成品。
E、保税仓储中心
海安目前在城东镇建设一个规模为17亩的保税仓库，为海安的外贸企业提供货物的保税仓储，考虑到地理位置、产业支持等综合因素，建议把该保税仓库迁移到现代综合物流园区内，并进行一定规模的扩建，使其充分利用物流园区的优势。规划保税仓储物流中心位于黄河路北侧，远期（2020年）规划用地100亩，考虑远景扩展预留用地125亩，合计225亩。
保税仓储中心将为加工贸易进出口货物、转口货物、外商暂存货物、未办结海关手续的一般贸易货物以及经海关批准的其他未办结海关手续的货物提供保税业务。
F、物资交易中心
物资交易中心为园区货物和其它货物提供交易展示平台。物资交易中心可与商务金融管理中心中合建。
G、商务金融管理中心
商务金融管理中心位于黄河路南侧、凤山路与通海河之间，与物资交易中心合建，占地面积约36公顷。将为物流园区的企业和客户提供餐饮、住宿、金融服务、办公、娱乐等多方位的商业服务和园区统一管理。
H、物流信息平台
物流信息平台与商务金融管理中心合建。将主要包括钢材贸易信息，其他生产生活物资贸易信息、车辆信息、船舶信息、库房堆场信息、企业货物运输计划信息、货运企业资质认证信息等信息，为综合物流园区的企业提供交易平台和必要的物流信息。
（2）土地利用规划
规划总建设用地为654.78公顷，包括居住用地、交通用地、仓储用地、市政公用设施用地、绿地等。水域及其它用地57.0公顷。粗略匡算，涉及拆迁农居用地面积约187.4公顷，需要拆迁的工业企业用地约38公顷。（见表5-6）
A.建设用地
规划居住用地119.45公顷，约占规划建设用地总面积的18.24%。规划居住用地主要包括紫石路南侧的农民住宅安置区以及凤山北路东侧的紫石中学用地。
规划交通用地139.49公顷，约占规划建设用地总面积的21.30%。区域内规划道路以方格网布局，主要道路包括横向的黄河路、纬一路、纬二路、纬三路、纬四路、纬五路、紫石路等和纵向的丹凤路、凤山路、朝阳路等；此外还包括连申线两侧的港口用地及多处停车场用地。
规划仓储用地274.42公顷，约占规划建设用地总面积的41.91%。
规划市政公用设施用地3.35公顷，约占规划建设用地总面积0.51%。规划市政公用设施用地主要包括保留现状的加油站、变电站，以及新规划的交通设施用地。
规划绿地115.84公顷，约占规划建设用地总面积的17.69%，主要为凤山路西侧的苏中植物园及通榆运河两侧的防护绿地。
B．非建设用地
规划区域内非建设用地57公顷，主要为水域（包括串场河、通海河、龙江河等）。
表5-6综合物流园区规划用地汇总表
用地 |
规划 |
||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
119.45 |
18.24 |
|
其中 |
住宅用地 |
116.48 |
17.79 |
教育设施用地 |
2.97 |
0.45 |
|
行政办公用地 |
2.23 |
0.34 |
|
商业金融用地 |
0.00 |
0.00 |
|
工业用地 |
0.00 |
0.00 |
|
市政设施用地 |
3.35 |
0.51 |
|
交通用地 |
139.49 |
21.30 |
|
其中 |
停车场用地 |
5.17 |
0.79 |
广场用地 |
0.00 |
0.00 |
|
道路用地 |
97.20 |
14.84 |
|
港口用地 |
37.12 |
5.67 |
|
仓储用地 |
274.42 |
41.91 |
|
绿地 |
115.84 |
17.69 |
|
建设用地总计 |
654.78 |
100.00 |
|
水域及其它 |
57.00 |
|
|
合计 |
711.78 |
—— |
|
（3）综合交通规划
A.铁路
从宁启铁路编组站，位于黄河路北侧引进铁路支线，与码头结合形成公铁水集运输条件。
B.道路
在落实海安县总体规划路网的基础上，根据规划区性质和需求，增加道路数量和类型，形成通畅通达的路网体系。
主干路：红线宽度40-70米，包括黄河路、丹凤路、凤山路、朝阳路和纬六路。
次干路：红线宽度20-30米，包括纬一路、纬三路、紫石路、纬五路、经一路、经四路、经五路和经七路等。
| 综合物流园区综合交通规划图 |
道路的宽度和线型应严格按照规划实施。现状与规划有矛盾的地方应在今后的建设中逐步加以改造和调整。
C.停车场
规划设置多处社会停车场，分别结合人流、货流比较集中的商业金融、仓储、广场等用地设置，按服务半径较均衡地分布在整个区域内。停车场出入口方位、停车位置的安排及附属设施的布局等必须符合国家标准的要求。
在居住用地范围内根据规范要求和社会经济发展情况设置必要的配建停车场。
D.港口
规划结合连申线两侧设置码头，形成年吞吐能力达700 万吨的内河码头装卸区。
6、实施方案
综合交易市场的经营和管理在实施中应该注重以下几个方面：
（1）规范化管理
统筹协调全县的物流企业，特别注意整合县城区的各类物流企业，力图统一划归到综合物流园区来发展。成立综合物流园区的管理机构或服务中心，加强对区域内物流项目布局和用地的组织协调，并为入驻物流企业提供完善、人性、便捷的服务，形成全县科学、合理、有秩发展的规范化综合物流园区。
（2）深化布局规划
在总体规划、土地利用规划、产业规划等多个宏观规划的指导下，进一步编制区域的控制性详细规划和个别地块的修建性详细规划，通过对土地开发强度的合理控制，保证土地资源的集约利用和经济价值。
（3）促进产业提升
依托规划地块的交通区位优势、积极促进物流业产业提升，改变“低、小、散”，“大而全”，“小而全”的传统物流格局，按照“整合一批、剥离一批”的思路，扶持、壮大第三方物流企业，积极培育第三方物流服务体系。
（4）加快基础设施建设
多元化、多渠道筹措基础设施建设资金，加快道路、水电、码头、铁路等基础设施的进程，有序推进现状农宅的拆迁安置工作，为物流企业进驻提供良好的建设基础。
（5）完善服务配套
配合区内企业经营、运输等各环节的发展需求，力所能及为其提供便利服务；支持企业做大做强，通过发展中介服务组织、行业协会等方式，为企业搭建发展平台等。
7、
近期建设规划
本着依托现状，合理有序的原则，在规划分区的指导下，开发涉及每个分区的地块，为招商项目落地提供方便，同时为未来的发展提供铺垫。因此，近期主要沿黄河路两侧进行开发建设，同时安排好部分农民住宅安置区的建设。
近期规划建设用地357.93公顷，比现状增加85.66公顷，增加的建设用地主要为仓储物流用地、道路用地、居住用地等。
表5-6综合物流园区近期用地汇总表
用地 |
近期 |
||
用地面积（公顷） |
占建设用地比例（%） |
||
居住用地 |
170.76 |
47.71 |
|
其中 |
住宅用地 |
168.30 |
47.02 |
教育设施用地 |
2.46 |
0.69 |
|
行政办公用地 |
1.17 |
0.33 |
|
商业金融用地 |
0.00 |
0.00 |
|
工业用地 |
39.40 |
综合物流园区近期规划图11.01 | |
市政设施用地 |
0.00 |
0.00 |
|
交通用地 |
28.60 |
7.99 |
|
其中 |
停车场用地 |
0.00 |
0.00 |
广场用地 |
0.00 |
0.00 |
|
道路用地 |
28.60 |
7.99 |
|
港口用地 |
0.00 |
0.00 |
|
仓储用地 |
98.80 |
27.60 |
|
绿地 |
19.20 |
5.36 |
|
建设用地总计 |
357.93 |
100.00 |
|
水域及其它 |
353.85 |
||
合计 |
711.78 |
||
（1）近期重点建设地区
近期主要依托现状建成用地和主要的交通线路，重点开发建设黄河路两侧附近地区。
（2）近期重点建设项目
近期重点实施项目见表6-5、6-6（第68页）。
第六部分 近期实施项目
一、近期实施重点
规划近期形成“一核、一轴、四区”现代服务业空间布局。
一核：主城区。
一轴：以迎宾路、黄河路为发展轴线。
四区：分别为城北区域、火车站区域、开发区区域、老坝港区域。其中城北区域、火车站区域、开发区区域通过黄河路、迎宾路串为一体，形成完整的现代服务业产业集聚区。
二、近期实施分类
1、主城区
该区域重点确保商贸、零售、商务、金融、保险等集聚发展。
近期培育发展以曙光中路为中心、北至中大街、南至江海路、东至宁海中路、西至中坝中路区域。重点实施项目包括五星级大酒店、大型百货公司、文化艺术中心、职教中心、体育中心、商业地块开发等。
| 近期实施规划示意图 |
大型百货公司：位于海安县城人民路商业圈核心内，紧邻中坝路和宁海路，交通便捷，是海安县城商业活动最频繁、客流量最大的地区之一。该项目集购物、休闲娱乐为一体，占地面积约20亩，总建筑面积约5万平方米,属于大型零售商业网点。大型百货公司的建成，将成为海安的商业新亮点，进一步推进人民路商圈的人气的集聚，改善传统商业街的购物环境，提升人民路商圈的档次水平。
海安文化艺术中心：位于长江路南侧，县政府正对面，紧邻中坝路、长江路、宁海路。由文化馆、博物馆、展览馆、美术馆、影视城和会务中心等组成，规划用地面积81亩，总建筑面积5.2万平方米。海安县有着5000多年的文明史，文化积淀悠久丰厚，海安文化艺术中心的建设，将有利于海安县的传统文化更好的发扬和传承。
职业教育中心校：规划用地734亩，其中一期工程（中职、针灸推拿学校高职区）规划用地481亩，总体规划分为教学区、实训区、生活区、运动区。二期规划高职发展预留用地约253亩。职业教育中心校是海安县加快职业资源整合，提升职业教育为地方经济服务能力的重要举措。学校以国家级高水平示范性职业中学标准和江苏省四星级职业中学建设标准建设。将职教中心、艺术学校、技工校、卫校、建工校、商校等办学机构全部纳入，并将人事局等十多个部门举办的各类培训一并纳入，集中职、高职、学历教育和短期培训为一体。
海安县体育中心：规划占地316亩，总建筑面积2.1万平方米。其中包括5000座位的标准田径场，3000座位的综合性体育馆，标准泳道的室内游泳馆，室内健身中心以及综合服务中心和环境优美的体育公园。为保证海安县体育中心的顺利建成，海安县政府拿出紧临该中心东、北、西侧共600亩土地上市，该区域东至火车站3公里，西距204国道1公里，南抵328国道和江海高速公路，供投资者用于项目开发，实现投资升值。
东大街改造开发地块：包括A、B、C三个地块，规划用地面积18.37公顷，总建筑面积约45万平方米。地块主要用于商业开发，开发地块位于县城最繁华的路段—人民路，东侧和西侧分别是凤山路和中坝路，周围有县中医院、海安高级中学、海安博物馆（韩公馆）、文峰大世界、五星电器、苏宁电器、文峰麦喀隆，是县城的文化、商业中心。
表6-1 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
投资额（亿元） |
|
大型百货公司 |
城中大商贸 |
海安县城人民路商业圈核心区域，紧邻中坝路和宁海路 |
2009年 |
1.33 |
3 |
区别于以往传统的百货商场，属于大型零售商业网点。 |
海安文化艺术中心 |
城中大商贸 |
长江路南侧，县政府正对面 |
2009年 |
5.4 |
2 |
由文化馆、博物馆、展览馆、美术馆、影视城和会务中心等组成。 |
海安职业教育中心校 |
园区大配套 |
东至火车站3公里，西距204国道1公里，南抵328国道和江海高速公路。 |
2009年 |
49 |
海安县2009年社会事业重点工程，以国家级高水平示范性职业中学标准和江苏省四星级职业中学建设标准建设。 |
|
海安县体育中心 |
园区大配套 |
东至火车站3公里，西距204国道1公里，南抵328国道和江海高速公路。 |
2009年 |
21 |
海安县政府拿出紧临该中心东、北、西侧共600亩土地上市，供投资者用于项目开发，实现投资升值。 |
|
东大街区域改造工程A地块 |
城中大商贸 |
县城宁海北路东侧、人民东路北侧、如意巷西侧、石板街南侧 |
2009年 |
3 |
规划用途为商业用地。 | |
东大街区域改造工程B地块 |
城中大商贸 |
县城如意巷东侧、人民东路北侧、凤山路西侧、规划新华东路南侧 |
2009年 |
6 |
规划用途为商业、居住用地，其中商业面积≤25％。 |
|
东大街区域改造工程C地块 |
城中大商贸 |
县城如意巷北延东侧、规划新华东路北侧、凤山路西侧、河滨东路南侧 |
2009年 |
9 |
规划用途为商业、居住用地，其中商业面积≤25％。 |
表6-2 近期建议实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
备注 |
江海路商圈 |
城中大商贸 |
曙光路与中坝路交叉口周边区域 |
2009年-2012年 |
5.12 |
结合大体量商业办公混合楼宇，突出商务休闲，展现海安现代风貌。现开发地块内全部为城镇建设用地。 |
汽车站商业节点 |
城中大商贸 |
通榆路与长江路交叉口西侧 |
2009年-2012年 |
4.37 |
结合海安汽车站，突出短时消费，发挥枢纽经济效益。现开发地块内全为城镇建设用地。 |
2、火车站区域
火车站区域东至宁启铁路、西至老204国道、南至长江路、北至黄河路，现状有海安批发王、沿海大市场、奥华国际装饰城、建材大市场、日月汽车城等服务业企业，总面积约5.4平方公里。规划充分利用便利的水、公、铁交通条件，以现状现代服务业为基础，为服饰、汽摩配、五金电器、小商品、建材，陶瓷，装饰材料、家具等行业提供便捷的交易平台。同时开辟专门的特色农产品展示交易平台，提供技术、信息、金融、初加工、产品交易等系列服务。该区域结合周边的发展，集中布置购物、酒店、餐饮娱乐、超市等商业网点。
近期重点实施苏中机电设备市场项目。苏中五金机电市场选址位于海安县火车站服务业集聚区内。项目占用土地面积100亩，总建筑面积2万平方米，以海安的支柱产业之一机械、机电设备生产经营为依托，以日益发展壮大的工业设备生产基地为服务目标，结合海安装备制造产业特色园的发展形成苏中地区较大的机械机电设备、磨料模具市场。
表6-3 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
投资额（亿元） |
备注 |
苏中机电设备市场 |
城郊大市场 |
黄河路与通榆路交叉口西南角。 |
2009年 |
6.67 |
1 |
该区域内交通发达，集铁路、公路、水路交通运输为一体，区位优势得天独厚。 |
表6-4 近期建议实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
备注 |
禽蛋交易市场 |
城郊大市场 |
黄河路与通榆路交叉口东南角 |
2009年 |
4.3 |
该区域内交通发达，集铁路、公路、水路交通运输为一体，区位优势得天独厚。 建议招商投资强度在150万元/亩以上。 |
茧丝绸交易市场 |
城郊大市场 |
纬一路与迎宾路交叉口西南角 |
2009年-2012年 |
12.6 |
|
新城汽车市场 |
城郊大市场 |
日月汽车城东侧 |
2009年-2012年 |
2.5 |
3、城北区域
城北区域包括在建的南通苏中医药物流中心、苏中植物园和形成初步意向的苏中国际物流园。规划充分利用宁启铁路、新长铁路、204国道和三级航道通榆河等优越的交通条件，以南通苏中医药物流中心和综合物流园为载体，重点发展第三方物流，形成配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中的区域。
近期重点实施项目包括综合物流园钢材剪切加工配送中心、综合物流园城市配送中心和综合物流园综合配载中心。
钢材剪切加工配送中心：项目规划用地面积20公顷，主要建设钢材剪切加工中心、仓储用房、运输车辆、堆场、码头等。海安是机械加工工业发达地区，年需初加工钢材100多万吨，良好的产业基础和广大的产品市场为海安县发展钢材剪切初加工、配送现代物流服务提供了良好的基础。
城市配送中心：项目规划用地面积8公顷，主要建设城市配送中心、交易信息大厅、仓储用房、配送车辆等。
综合配载中心：项目规划用地面积18.7公顷，主要建设现代物流综合配载中心、综合交易厅、宾馆、停车场、信息平台等。综合配载中心主要为海安的化纤、纺织服装、装备制造、电子等行业的企业提供货运交易、配载、货运方案设计、车辆维修、信息处理为一体的综合性物流服务。
表6-5 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
投资额（亿元） |
备注 |
综合物流园钢材剪切加工配送中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2010 |
20 |
10亿元以上 |
主要建设钢材剪切加工中心、仓储用房、运输车辆、堆场、码头等。现开发地块内有城镇建设用地7公顷。 |
综合物流园城市配送中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2009 |
8 |
5亿元以上 |
主要建设城市配送中心、交易信息大厅、仓储用房、配送车辆等。现开发地块内有城镇建设用地4.5公顷。 |
综合物流园综合配载中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2009 |
18.7 |
4亿元以上 |
主要建设现代物流综合配载中心、综合交易厅、宾馆、停车场、信息平台等。现开发地块内有城镇建设用地10公顷。 |
表6-6 近期建议实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
备注 |
综合物流园商务金融管理中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2009年-2012年 |
33.3 |
投资在10 亿元以上，现开发地块内有城镇建设用地8.8公顷。 |
综合物流园公铁水联运中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2009年-2012年 |
6.7 |
投资在 15 亿元以上。 |
综合物流园流通加工中心 |
道口大物流 |
新通扬运河以北，通榆运河以西 |
2009年-2012年 |
6.4 |
投资在4 亿元以上，现开发地块内有城镇建设用地3公顷。 |
4、开发区区域
开发区区域分为两大部分，分别为以现在的正元港务、在建中的棉花物流中心为主体的西侧地块和以海安软件园为主体的东侧地块，总面积约为1平方公里。西侧区域充分利用通扬运河、栟茶运河、328国道和宁启铁路、新长铁路等水、陆、铁便捷交通条件，重点发展与园区制造业相配套的产业物流中心和为煤炭、棉花、粮食等农产品交易服务的商贸物流配送中心。东侧区域以海安软件园为载体，以集成电路设计、嵌入式软件、应用软件、网络增值服务等基础软件和共性软件为重点，以发展软件产业和软件外包为着力点，全力打造长三角北部一流的软件创业产业基地。
近期重点实施启迪(海安)软件园项目。启迪（海安）软件科技园是海安人民政府和清华科技园启迪股份有限公司合作共建的首家软件科技园。首期规划占地11万平方米，园内商贸、生活等配套设施俱全，目前，该园已经为进入开发区的100多家企业搭建科研、生产服务平台，提供全方位、多个层次的技术服务，对企业技术更新、拉动产业升级，具有极大的引领和助推作用。园区依托原江苏省省级海安软件科技园、省级海安软件和信息服务产业园、省级科技孵化器，借助清华科技园良好的品牌资源、开发、建设、运营、管理科技园的丰富经验和清华大学雄厚的科技、人才支持，以打造江苏科技与服务外包产业基地为目标，打造集研发、商贸、生活和各类增值服务为一体的现代化综合园区。
表6-7 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
备注 |
启迪(海安)软件园 |
园区大配套 |
北至立发大道、南至海防路、西至晓星大道、东至立公河 |
2009年 |
2 |
海安人民政府和清华科技园启迪股份有限公司合作共建的首家软件科技园。 |
棉花物流中心 |
道口大物流 |
新长铁路西南，栟茶运河和通扬运河的交界处。 |
2009年 |
40 |
|
5、老坝港区域
老坝港区域是海安县最具特色的旅游资源集合区之一，依托黄海之滨的自然生态资源和中洋集团特种水产养殖基地业已形成的旅游资源，以滨海渔业为特色，整合各种海滨资源（滩涂、渔港、海堤、渔村），把目标定位为长三角地区以滨海度假为主体，融观光游览、人文风情、休闲娱乐于一体的滨海生态农业旅游地。
近期重点实施黄海生态旅游度假区。
黄海生态旅游度假区：项目规划总面积31平方公里，分三期建设，该项目集高档会议、休闲、运动、度假、娱乐、旅游观光、美食文化于一体。景区交通区位明显，距南通四十分钟车程，苏州一小时车程，上海一点五小时车程。随着海安县“海滨之旅”旅游线路以及两万亩临港项目区的先期开发、221省道的改造升级，依托黄海之滨的自然生态资源和中洋集团特种水产养殖基地已形成的旅游资源，进行旅游景点开发建设。
老坝港地区的其他滨海旅游项目可同步开发建设。
表6-8 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
投资额（亿元） |
备注 |
黄海生态旅游度假区 |
滨海大旅游 |
3100 |
分三期建设，集高档会议、休闲、运动、度假、娱乐、旅游观光、美食文化于一体。 |
6、其它区域
包括沿海高速道口区域、大公区域、老204国道道口区域、江海高速道口区域、工业园区域等。这些区域靠近重要交通线或道口位置，区位优越，交通条件良好，近期易于启动。
近期重点实施苏中生产资料专业市场项目。项目选址位于江海高速、如海河、栟茶河和陈港河围合的区域，204国道穿插其间，交通优势得天独厚。规划占地面积5平方公里，由化工产品、纺织原料交易区、配载物流区、生活服务区等组成。苏中生产资料专业市场依托海安工贸园区良好工业基础，利用国道、高速交叉口的道口经济，结合码头建设，重点发展化工产品、纺织原料等工业生产资料交易集聚区。项目的建成将有利于海安县生产资料产业链条的进一步延伸，大大提升海安生产资料市场知名度，加速生产资料的流通，拓展更大的产品销售市场，扩大海安生产资料市场辐射面，从而大力促进海安经济的发展。
此外，大公区域的农副产品（冷链）物流中心，具有道口优势的农副产品（果蔬）物流中心、纺织服装物流中心等以及为园区配套的生产性服务业都可以作为近期发展的先导项目。
表6-9 近期重点实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
投资额（亿元） |
备注 |
苏中生产资料专业市场 |
城郊大市场 |
江海高速、如海河、栟茶河和陈港河围合的区域 |
2009年 |
500 |
2 |
主要从事钢材、机械、机电设备、化工原料等生产资料的批发零售贸易。 |
表6-10近期建议实施项目
项目名称 |
现代服务业类型 |
项目地点 |
启动时间 |
面积（公顷） |
备注 |
农副产品（冷链）物流中心 |
道口大物流 |
大公镇区西侧，新长铁路以东，老204以西。 |
2009年 |
43.3 |
总投资在10亿元以上。 |
纺织服装物流中心 |
道口大物流 |
221省道与沿海高速交汇处东南面，靠近苏通轻纺城。 |
2009年—2012年 |
6.7 |
总投资在3.5亿元以上。 |
华新高新科技创业园 |
园区大配套 |
长江西路，328国道和通扬运河交叉处。 |
2009年—2012年 |
13 |
总投资约3.6亿元，重点发展电子信息、新材料、光机电一体化、新能源、生物医药等高新技术产业。 |
| 江海高速综合物流中心规划图 |
| 纺织服装物流中心 |
| 电子产品物流中心 |
| 综合交易市场规划图 |
| 生产资料交易市场规划图 |
| 农副产品交易市场规划图 |
| 综合交易市场规划结构图 |
| 综合交易市场区现状图 |
| 粮食物流中心规划图 |
| 城中大商贸现状图 |
| 城中大商贸规划结构图 |
| 城中大商贸规划图 |
| 电子产品及纺织服装物流中心规划图 |
| 综合物流园区规划图 |
| 综合物流园区现状图 |
| 农副产品（冷链）物流中心 |
| 煤炭物流中心 |
| 煤炭及农副产品（冷链）物流中心规划图 |
| 江海高速综合物流中心规划图 |
| 综合物流园区近期规划图 |
| 海安现代服务业空间结构图 |
第七部分 省级服务业集聚区打造
一、服务业集聚区分类及集聚条件
1、服务业集聚区分类
根据《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，其大致分类如下：
（1）科技创业园：是指以科技创业为重点，以技术公共服务平台和产业孵化为载体，为各类中小企业提供各类专业技术服务的集技术检测、技术推广服务、工程和技术研究与试验、成果转化等功能于一体的区域。
（2）现代物流园：是指以现代物流产业为主体，以物流园建设为主要形态，重点布局在城市规划区和工业开发区内，形成社会化加工、配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中的区域。
（3）软件园：是指以软件开发、生产、售后服务为核心，城市规划区和工业开发区内众多软件企业和相关服务机构集聚的区域。
（4）创意产业园：是指以研发设计创意、建筑设计创意、文化传媒创意、咨询策划创意和时尚消费创意为主体，通过创意设计和改造，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的场所。
（5）中央商务区（CBD或微型CBD）：是指以城市经济为核心，以金融、商贸、商务活动为主体，高级酒店、高级零售和高级公寓相配套，企业总部、地区总部集中，交通通达性良好的城市中心区域。
（6）商贸暨产品交易市场：主要以产品批发和零售、餐饮等商业企业为主体，以城区商业集中区、产品分拨中心和产品分销地为载体，重点布局在城郊接合部的交通枢纽附近和居民消费集中区。
（7）文化服务业集聚区：主要以从事新闻、出版、广电、文艺、网络传媒业的企业为主体，以历史文化街区和特色街区为载体，重点布局在城市中心区和居民文化消费区。
（8）旅游休闲集聚区：主要以从事旅游开发、休闲娱乐业的企业为主体，以旅游风景区为载体，重点布局在集旅游观光休闲等功能于一体的区域。
2、各类现代服务业集聚区集聚条件
江苏省公布了三批省级服务业集聚区，总共82个。大部分分布在苏南地区，且主要集中分布在地级市。
个数 |
城市 |
个数 |
|
苏 北 |
9 |
徐州 |
3 |
连云港 |
1 |
||
宿迁 |
1 |
||
淮安 |
2 |
||
盐城 |
2 |
||
苏 中 |
19 |
扬州 |
6 |
泰州 |
8 |
||
南通 |
5 |
||
苏 南 |
54 |
镇江 |
4 |
常州 |
9 |
||
苏州 |
16 |
||
无锡 |
11 |
||
南京 |
14 |
（1）科技创业园
省级科技创业园全省有14个，苏南、苏中分布相对均衡，其中南京数量最多、功能综合，反应了人才、研发能力的支撑条件对科技创业园创立的重要性。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏 北 |
3 |
徐州 |
1 |
中国矿业大学科技创业园 |
淮安 |
1 |
淮安留学人员创业园 |
||
盐城 |
1 |
盐城高新技术创业服务中心 |
||
苏 中 |
5 |
扬州 |
2 |
扬州高新技术创业园、江苏（扬州)信息服务产业基地 |
泰州 |
2 |
泰州市医药科技创业园、姜堰市高新技术创业中心 |
||
南通 |
1 |
南通高新技术创业服务中心 |
||
苏 南 |
6 |
镇江 |
1 |
镇江高新技术创业服务中心 |
常州 |
1 |
常州科教城 |
||
无锡 |
1 |
无锡北创科技创业园 |
||
南京 |
3 |
江苏工业设计园、南京新城科技园、南京科技创业服务中心 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，科技创业园必须满足以下条件：
1）具有创业企业发展所需的技术支撑体系及相配套的基础设施，能够为企业提供一定的商务、信息、咨询、技术服务；
2）实际运营2年以上，经营状况良好；
3）产业特色鲜明，注册科技类企业达20家以上。
（2）现代物流园
省级物流园共有38个，主要分布在苏南（25个）和苏中（10个）地区的地级市。物流园主要分为两种，分别为综合性物流园和专业性物流园。综合性物流园主要依托交通区位条件，一般集多种联运方式于一体，将枢纽运营后产生的巨大人流、物流、信息流等转化为现实的商业效益，如南京龙潭物流基地；专业性物流园主要靠近产业基地，有相同、相近和相关的企业集聚，且产业集聚达到一定的规模，进而吸引为其服务的相关机构进驻，如常州邹区灯具物流中心、姜堰华东五金城物流基地。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏北 |
3 |
淮安 |
1 |
江苏淮通物流园 |
盐城 |
2 |
城北现代物流园、大丰港物流中心 |
||
苏中 |
10 |
扬州 |
3 |
扬州长江石化物流园、扬州市公铁水联运物流中心、扬州港物流中心 |
泰州 |
5 |
江苏三江现代物流、泰州城北物流园、泰州高港物流园、戴南不锈钢综合物流园、江苏姜堰华东五金城物流基地 |
||
南通 |
2 |
江苏叠石桥物流园、江苏省如皋港现代物流基地 |
||
苏南 |
25 |
镇江 |
2 |
惠龙港国际钢铁物流中心、镇江新区港口物流集聚区 |
常州 |
4 |
常州市城西物流园区、江苏亚邦医药物流基地、湖塘纺织物流园、邹区灯具物流中心 |
||
苏州 |
8 |
苏州高新区保税物流园、苏州物流中心、苏州工业园区现代物流园、太仓港口物流园、吴江经济开发区物流中心、张家港保税物流园、张江港扬子江治金物流中心、昆山出口加工区保税物流园 |
||
无锡 |
6 |
无锡高新物流园、无锡西站物流园、无锡市锡山通江物流基地、宜兴汪达物流中心、江阴-靖江工业园区物流园区、江阴长江港口综合物流园 |
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南京 |
5 |
南京龙潭物流基地、王家湾物流基地、南京江北化工物流基地 南京雨花现代综合物流园、南京幕府金属物流中心 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，物流园必须满足以下条件：
1）依托港口、空港、站场、道口等交通枢纽或工业开发区，具备良好的基础设施条件和信息服务功能；
2）至少拥有三种以上物流功能(仓储、加工、包装、分拣、货代、搬运装卸、配送等)，并初步具备金融、保险、税务和后勤服务等基本配套服务；
3）注册第三方物流企业10家以上。
（3）软件园
省级软件园有6个。全部分布在苏南，其中南京占一半。主要原因是软件园形成与人才资源、研发能力、创新环境、产业支持等匹配能力相关。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏南 |
6 |
常州 |
1 |
常州软件园 |
苏州 |
1 |
苏州软件园 |
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无锡 |
1 |
无锡软件园 |
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南京 |
3 |
南京徐庄软件产业集聚区 南京高新区软件产业集聚区 南京江东软件城 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，软件园必须满足以下条件：
1）具有软件产业发展的技术支撑体系及相配套的基础设施和通信网络设施；
2）注册软件企业数不少于20家，有一定的产业规模；
3）拥育-定比例的自主知识产权，并具备一定的软件出口能。
（4）创意产业园
省级创意产业园有6个，5个分布在苏南。主要分布在有深厚历史文化底蕴的城市。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏中 |
1 |
扬州 |
1 |
扬州工艺美术集聚区 |
苏南 |
5 |
常州 |
1 |
常州国家动画产业基地 |
无锡 |
2 |
无锡（国家）工业设计园 无锡太湖新城科教产业园 |
||
南京 |
2 |
世界之窗创意产业园 “晨光1865”创意产业园 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，创意产业园必须满足以下条件：
1）有较齐备的基础设施和生产环境；能够为创意企业开展创意研发、设计生产和流通交易等提供适宜的硬件环境；
2）产业特色鲜明，具有符合创意产业生产规律的产业形态，拥有注册创意及相关产业链配套企业20家以上；
3）拥有一定数量的自主知识产权，原创产品占有一定的市场份额，有良好的品牌影响力。
（5）中央商务区
目前获批准的省级商务区仅5个，位于经济较为发达或区位条件较优越的地市。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏北 |
1 |
连云港 |
1 |
连云港国际商务中心 |
苏中 |
1 |
扬州 |
1 |
扬州京华城商务集聚区 |
苏南 |
3 |
苏州 |
2 |
昆山花桥国际商务中心 吴江汾湖服务集聚区 |
南京 |
1 |
南京河西中央商务区 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，中央商务区必须满足以下条件：
1）城市功能核心区，主要以金融、保险、证券、商务、商贸等企业为主体，高级酒店、商务设施配套；
2）企业总部或地区总部集中，拥有跨国公司或国际性金融机构区域性业务总部，或国内行业百强企业总部；
3）交通条件便利，通达性良好。
（6）产品交易市场
省级产品交易市场13个，主要以专业交易市场为主，苏南、苏中、苏北分布相对均匀。这与其准入门槛相对较低有关。
个数 |
城市 |
个数 |
名称 |
|
苏北 |
2 |
宿迁 |
1 |
宿迁义乌国际商贸城 |
淮安 |
1 |
淮安国际商场 |
||
苏中 |
3 |
泰州 |
1 |
姜堰华东五金城 |
南通 |
2 |
南通家纺城、南通天汾电动工具城 |
||
苏南 |
8 |
镇江 |
1 |
中国丹阳眼镜城 |
常州 |
2 |
邹区灯具市场、横林地板交易市场 |
||
苏州 |
4 |
中国珍珠宝石城、中国东方丝绸市场、江苏常熟招商城、张家港保税区化工品交易市场 |
||
无锡 |
1 |
中国宜兴陶都陶瓷城 |
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，产品交易市场必须满足以下条件：
1）符合全省统一规划，依托当地特色产业或商品集散能力强的优势，采取有形和无形相结合，主要从事工农业产品、材料及其他重要生产资料的批发；
2）具有产品展示、交易结算、仓储运输、质量检测、加工配送等功能和条件，初步具备商品集散、加工、交易、价格形成、信息发布和电子商务等功能。
二、省级服务业集聚区可行性分析
启迪软件园已于2009年成功申报省级服务业集聚区。综上分析，对照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》要求的相关条件和案例，近期海安应积极推进现代物流园和产品交易市场的申报工作。
三、现代物流园
1、现状基础
铁路、公路、水路三种交通方式在海安交汇，并与海安工业开发区相邻，现状几处物流园发展已有一定基础。
海安现代综合物流园区：位于县城的北部，是海安县唯一能够实现公铁水无缝连接的区域。两条铁路（宁启、新长）、两条国道（G204、G328）、两条运河（通扬、通榆）在这里交汇，另有二级铁路编组站，新拟开的连申线在此建设内河港池码头，集公路、铁路、水路运输为一体，离上海1.5小时车程，并与苏、锡、常以跨江大桥相连，交通运输条件十分优越.
苏中医药物流中心：位于海安县城凤山北路与黄河路交叉口的东南侧。位于综合物流园区内，占地面积约210亩，苏中医药物流中心规划总投资3.8亿元，是江苏省三大医药物流中心之一，是集药品、保健品、医疗器械交易、配送、电子商务等功能于一体的多功能物流中心，为海安的医药产业发展提供契机。
海安的煤炭物流中心：配套国投公司在海安投资建设大型火力电厂的项目，由于其巨大的煤炭需求量，需要建设一个优质的大型煤炭仓储供应基地。
海安是机械加工工业发达地区，年需初加工钢材100万吨以上，良好的产业基础和广大的产品市场为海安县发展钢材剪切初加工、配送现代物流服务提供了良好的基础。
2、申报条件
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，申报物流园现代服务业集聚区需要三个条件：
（1）依托港口、空港、站场、道口等交通枢纽或正业开发区，具备良好的基础设施条件和信息服务功能；
（2）至少拥有三种以上物流功能(仓储、加工、包装、分拣、货代、搬运装卸、配送等)，并初步具备金融、保险、税务和后勤服务等基本配套服务；
（3）注册第三方物流企业10家以上。
3、发展思路
海安在交通条件方面已具备一定得优势，医药、钢材、煤炭物流发展已有一定得基础，但在物流功能和注册物流企业数量上条件还不太成熟，物流功能尚不完善。
（1）整合物流资源
改变“低、小、散”、“大而全”、“小而全”的传统物流格局，按照“整合一批、剥离一批、引进一批”的思路，扶持、壮大第三方物流企业，积极培育第三方物流服务体系。
（2）培育特色物流
重点发展农副产品加工、化纤纺织服装、装备制造、批发零售等具有海安比较优势和发展潜力的专业物流。在运输方式中，发挥海安水路、公路、铁路、区内交通网络的优势，重点发展公铁水联合运输。
（3）培育大型物流企业
培育本土大型物流企业或者积极招商，引入知名大型物流企业入驻，使之成为集聚区的发展动力之一，进而提升物流集聚区的吸引力，带动园区的快速发展。
（4）物流管理机构设置
建立物流园现代服务业集聚区管理机构，切实加强对集聚区现代物流工作的综合组织、协调和领导，充分发挥各部门的职能作用，进一步推动现代物流企业协调健康快速发展。
（5）物流信息平台建设
加快现代物流基础设施和公共信息平台建设，建立县域的物流信息网络公共平台，方便各物流企业、生产企业、工商税务、海关、检验检疫、政府部门进入该平台，进行业务操作。
四、产品交易市场
1、现状基础
海安现状已有苏通轻纺城、海安批发王等一批大的专业市场，交通区位条件为产品集散创造了优越的条件，在火车站附近形成的海安综合交易市场已经初具规模。
海安综合交易市场：位于火车站西侧、毗邻主城区，东靠火车站，西侧为通榆运河（三级航道），内有黄河路、迎宾路、通榆路等主要城市主干路，交通条件便利；该区域现状初具规模，市场类型丰富，已集聚了禽蛋交易市场、日月汽车城、奥华装饰城、农副产品批发市场、丝绸交易市场、海安批发王等专业交易市场，现状基础较好。
2、申报条件
按照《江苏省省级现代服务业集聚区认定管理暂行办法》，申报产品交易市场现代服务业集聚区需要三个条件：
（1）符合全省统一规划，依托当地特色产业或商品集散能力强的优势，采取有形和无形相结合，主要从事工农业产品、材料及其他重要生产资料的批发；
（2）具有产品展示、交易结算、仓储运输、质量检测、加工配送等功能和条件，初步具备商品集散、加工、交易、价格形成、信息发布和电子商务等功能；
（3）年商品成交额处于全省同类市场前5名，覆盖全省、辐射华东地区以至全国家，外向度处于同类市场领先地位。
3、发展引导
海安现有苏通轻纺城、海安批发王等一批大的专业市场，可以依托海安这些特色产业，从事这些相关产业得批发；但目前海安缺少产品展示、交易结算、仓储运输、质量检测、加工配送等这一系列得功能，海安对产品交易市场得申报需要配备这些相应得功能。
（1）加强特色市场的发展
结合海安特色，发展禽蛋、水产、纺织等海安特有产品交易市场。形成错位竞争、差别发展、产业互补的思路，加快集聚发展的步伐。在集聚过程中突出产业特色主线，吸引关联产业入驻发展，力求早日形成产业特色鲜明、吸附功能强大，示范效应显著的集聚效果。
（2）提升市场规模
以现有海安综合交易市场为基础，整合全县大型市场资源，进一步扩大集聚规模和集聚力度，以规模效应来提升影响力和竞争力，扩大市场集聚区的辐射范围。
（3）设置管理机构
建立产品交易市场现代服务业集聚区管理机构，切实加强对集聚区内各入驻市场的综合组织、协调和领导，制定合适的政策措施，有效有力推动集聚区快速、健康快速发展。
第八部分 政府保障措施
一、优化服务业集聚区发展环境
海安县服务业是服务业集聚区发展的基础和土壤，应加快海安县服务业的市场化改革，逐步提高海安县服务业的发展水平和市场竞争力。推进公共服务领域改革，逐步走向市场化、专业化和社会化服务；鼓励支持服务业各行业发展；加快服务业机构重组；鼓励以连锁经营或者组建多元投资主体的集团公司等形式，开展集团化、网络化、品牌化经营战略等。
二、完善服务业集聚区规划体系
做好规划先行。在本次规划的基础上，应抓紧出台《海安县服务业集聚区发展配套政策实施细则》；应当进一步分别编制单个集聚区的城市设计或修建性详细规划，以及具体实施计划；建立“绿色通道”，缩短服务业集聚区重大项目审批时间，及时、系统、详细地对海安县的服务业集聚区发展做好引导。
加强集聚区的分类管理。选择一两个已有一定基础、符合区域定位且发展前景看好的现代服务业集聚区，作为重点加以培育；选择发展前景看好但目前基础尚不完善的现代服务业集聚区，加以重点跟踪，作为后发力量或条件成熟后再给予重点发展。对海安县所有服务业集聚区建立按季、按年统计直报制度和年度分析报告制度，加强动态监测分析，对长期发展状况不佳的集聚区实行退出制度。
三、加强服务业集聚区政策支撑
加快研究制定集聚区促进政策，从财政、金融、土地、税费等方面进一步加大支持力度。
强化财政扶持。县服务业引导资金应向现代服务业集聚区倾斜。协助集聚区内符合条件的服务业企业优先申请国家服务业发展引导资金、国债专项资金等国家资金。
强化金融支持。鼓励金融机构对集聚区内基础设施建设以及服务业企业加大信贷支持。重点支持符合条件的集聚区企业进入资本市场融资，积极拓宽股票上市、企业债券、项目融资、产权置换等筹资渠道。鼓励各类创业风险投资机构和信用担保机构对集聚区企业开展业务。
强化用地保障。优先安排集聚区建设用地，在新一轮土地利用总体规划编制时，要优先安排集聚区的基本农田调整；在当前总规调整尚需时间的情况下，对其中特别重大的服务业项目可以作些局部调整。鼓励城区“退二进三”发展集聚区，对符合规划、整体搬迁的企业，各地政府可给予原企业一定的补助。
实行税费优惠。在国家税法规定框架内，用足用好现有各项税收优惠政策。对国家尚处于探索阶段的税收政策，可优先安排在省规划布局内集聚区先行试点。房产税、土地使用税、水利建设基金、教育附加等地方税减免可向集聚区内鼓励发展的服务业企业作些优惠倾斜。对成长性较好的服务业小企业，要在减轻租金费用负担方面给予更大的扶持。
四、保障服务业集聚区人才供给
人才是推动现代服务业发展的核心力量。集聚区建设必须坚持育人和引人并举，加大用人留人的政策扶持力度，强化现代服务业集聚区人才支撑。
加大人才培养力度。加强集聚区服务业人才的继续教育，鼓励集聚区定期开展人才在职培训，整体提高集聚区从业人员素质。鼓励高校与集聚区合作开办人才实训基地，政府有关部门可给予适当资金补助。鼓励服务业主管部门和行业协会，组织集聚区内企业骨干管理人员和专业技术人员到国外进行相关培训考察。
优化人才引进环境。在集聚区加快建立人才工作服务站，帮助解决各种困难和问题。对知识密集型服务企业引进的高端人才，给予个人所得税抵扣优惠。对为集聚区做出特殊贡献的企业家、高级管理技术人员，给予其购房、子女入学、家属落户等方面支持。对集聚区配套经济适用房和人才公寓建设给予相关支持。对集聚区企业招聘工作，相关中介机构和服务中心应予以信息发布、招聘场地租用等方面大力支持。
五、推进服务业集聚区招商引资
制定招商引资导向目录。根据集聚区规划要求，制定集聚区招商引资导向目录。强化目标企业管理，着力引进关联性大、带动性强的大企业、大集团，引导各行业龙头企业向专业化集聚区集聚。明确集聚区招商准入门槛，禁止引进不符合产业发展要求的服务业企业。
创新招商引资方式。变过去的单个项目招商为集聚区招商，充分发挥行业协会、已入驻企业等在招商引资中的作用，灵活推进产业链招商、以商引商。强化二次招商，积极配合开发主体做好业态培育和引进。加大推介力度，委托具有较高水平的策划和咨询机构，对集聚区进行整体包装，创建集聚区品牌。开展专门针对集聚区招商的推介活动，组织人员赴各地进行推介招商。发挥网络招商在扩大招商覆盖面中的作用。
优化招商引资服务。成立由政府主要领导负责的招商工作促进小组，指导、督促、协调、推进集聚区招商引资。建立招商引资目标责任制,完善招商引资奖励办法,充分调动各部门招商引资积极性。简化企业入区程序，对入区企业提供手续代办等一站式服务。
六、加强服务业集聚区平台建设
公共服务平台具有较强的辐射带动作用，是提升集聚区服务功能的重要载体，必须围绕集聚区企业的发展需要，加强公共服务平台建设。
创新平台运作方式。坚持政府主导、市场运作、多方共建，发挥企业的主体作用，使企业成为平台建设投入主体、应用主体和技术创新活动的主体，积极引进大院名校，联合共建高层次的服务平台，引导行业协会参与平台建设。优化平台运作管理，通过理事会、董事会、专家咨询委员会、监督委员会、会员制等组织形式，健全平台管理制度，强化平台的跨地区、跨部门的资源组织能力。
完善平台服务功能。突出建设重点，着力建设企业孵化平台、信息服务平台、科技研发平台、知识产权平台、服务外包跟踪平台、网络电子交易平台等。着力完善平台软硬件条件，为企业提供专业化、公共化的高质量服务。深入挖掘集聚区企业的共性需求，扩大平台服务范围和服务能力，形成功能完善、企业需求基本得到满足的公共服务平台体系。
加大平台扶持力度。加大财政支持力度，服务业引导资金重点向集聚区公共服务平台倾斜。对公益性较强的公共服务平台可登记为事业单位或非营利组织，以减轻税收负担；对登记为企业的服务平台，税务部门在审批房产税、土地使用税、水利建设基金、教育附加等地方税减免时给予优惠倾斜。对发展初期的服务平台，在租金费用方面也应给予适当减免。