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各区管委会，各镇人民政府，各街道办事处，市政府各部门、各直属单位：

《188体育,188体育平台海安市农村房地一体不动产登记工作遗留问题的处理意见（试行）》已经市第十六届人民政府第42次常务会议研究同意，现予以印发，请认真贯彻执行。

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                   2020年9月8日

（此件公开发布）

188体育,188体育平台海安市农村房地一体不动产登记工作遗留问题的处理意见（试行）

根据《省委省政府188体育,188体育平台抓好“三农”领域重点工作确保如期实现高水平全面小康的意见》（苏发〔2020〕1号）文件精神和南通市统一部署，188体育,188体育平台农村房地一体不动产登记颁证率须在2020年底达50%以上，2021年底前基本完成农村房地一体不动产登记颁证，实现“应登尽登”。为加快推进全市农村房地一体不动产登记颁证工作，根据《中华人民共和国土地管理法》《不动产登记暂行条例》《江苏省土地管理条例》《江苏省村镇规划建设管理条例》和《江苏省不动产登记条例》等有关规定，本着“尊重历史、注重现实、有利于生产生活、充分发挥村民自治作用”的原则，现就处理全市农村房地一体不动产登记工作相关遗留问题明确如下意见：

一、确权登记的必备条件

符合下列所有情形的，方可申请确权登记：

（一）一户一宅，或者已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员，因继承宅基地上的房屋而形成的“一户多宅”；

（二）建房、购房时为本集体经济组织成员且符合宅基地申请条件，或非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权；

（三）宅基地占地在2018年度土地利用现状变更调查成果应为非农用地；

（四）2019年5月1日《江苏省不动产登记条例》实施前房屋已实际建成。

二、不予确权登记的情形

有下列情形之一的，不予确权登记：

（一）出售房屋后再建的；

（二）因征地、土地综合整治等原因已享受过拆（搬）迁

安置的；

（三）乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、

城镇居民非法购买宅基地、小产权房的；

（四）权属存在争议的；

（五）法律、法规规定的其他情形。

三、面积认定

（一）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民使用宅基地建房，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按实际面积认定。

（二）1982年2月国务院《村镇建房用地管理条例》实施后，农村村民使用宅基地建房，有审批手续或已进行过登记，至今未翻建、改建、扩建的，其宅基地使用权和房屋所有权按审批面积或登记面积认定。

（三）无审批手续或审批手续不全的,其宅基地使用权和房屋所有权面积按以下标准认定：

1.宅基地面积执行标准：宅基地面积以户为单位计算，不满4人户，每户不超过120平方米；4人（含4人）以上户每户不超过135平方米。

2.房屋面积执行标准：住房和生活性附属用房的建筑占地面积不得超过宅基地面积的百分之七十，建筑面积标准按照批准建筑占地面积结合房屋层数计算。

（四）宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，但家庭常住直系人口和政策性照顾人口6人（含6人）以上，有两个以上在原籍定居的子女，至少有一个子女已婚并具备独立生活条件，且分户后人口不少于3人的，符合宅基地使用权申请条件，经确认可以分户的，给予分户登记或者按共用宗地登记，且宅基地使用权和房屋所有权申请登记的面积不得大于可分户的面积标准之和。

宅基地或者房屋实际面积超过规定面积标准或者批准面积，符合宅基地使用权申请条件但不符合分户条件的，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明超过标准或批准的用地面积和房屋面积。

（五）非本集体经济组织成员或者已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员，因继承宅基地上的房屋申请登记的，在不动产登记簿和不动产权证书附记栏中注明房屋来源为继承。

因继承、婚姻变化等分家析产的，可分别提出申请，以原有的合法宅基地和房屋面积进行分割登记，且分割后的房屋必须具有独立使用功能；无法分割的房屋，按共用宗申请登记。

四、享受宅基地的集体经济组织成员认定

享受农村宅基地集体经济组织成员认定应遵循“依据法律、尊重历史、实事求是、公平合理”的原则，可以运用农村集体产权制度改革过程中对股东（农村集体经济组织成员）身份界定的基本成果，以户籍关系为主要依据，按照《海安县农村集体经济组织成员资格界定工作指南》规定的条款和程序产生，结合土地承包、福利享受、居住以及义务履行等情况综合考虑，产生人员不得重复享受农村宅基地资格权、农民安置房资格权。

五、确认程序

本意见中缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记。具体流程为：村民申报——村民小组认可——村（居）委会初审——区镇组织农经站（科、组）、建设环保服务站（局、中心）和国土所（分局）审核[农经站（科、组）审核农村宅基地保障对象、建设环保服务站（局、中心）核定允许登记的房屋面积，国土所（分局）审核土地权属性质、地类是否非农用地、核定宅基地登记面积]，经公示无异议后确认。因特殊原因无法确认的报市自然资源统一确权登记领导小组办公室认定。

房屋位于原城市、镇规划区外且在2008年1月1日《城乡规划法》实施前建设的，在办理时可不提交符合规划或建设的相关材料；《城乡规划法》实施后建设的，由村（居）委会公告15天无异议后，经区镇审核后，按照审核结果办理。

六、矛盾化解途径

因家庭内部涉及不动产继承、分家析产、婚姻变化等情形，关系到各权利人合法利益的，各权利人可自行协商解决；协商未达成一致意见的，可以通过调解、诉讼等方式解决。

七、本意见由市自然资源和规划局、住房和城乡建设局、农业农村局负责解释。

八、本意见施行后，如与国家、省、南通市出台有关规定不一致的，从其规定。

九、本意见自公布之日起三十日后施行。

附件：1.“三级确认”实施办法和流程

      2.海安市农村房地一体不动产确权申请审核表

附件1

“三级确认”实施办法和流程

一、“三级确认”政策依据

依据《江苏省不动产登记条例》第四十七条“ 本条例施行前房屋已经建成，但缺少权属来源证明材料的，其宅基地和房屋面积、房屋建设年代以及分户等情况，经村民小组、村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）逐级确认，依法申请登记”的规定，在符合188体育,188体育平台处理意见中规定的确权登记条件的前提下，对无审批手续或审批手续不全的宅基地使用权和房屋所有权的确认采用“三级确认”的方法，解决符合宅基地及建房申请条件，但无用地或建房审批材料的历史遗留问题。

二、“三级确认”适用情形

（一）宅基地和房屋无权源或权源与现状不符的；

（二）1982年2月前建房，至今未翻改扩建的；

（三）涉及权利人家庭成员变化认定的；

（四）权利人申请分户登记的；

（五）其他需采用“三级确认”情形的。

三、“三级确认”程序和内容

按照“权利人申报→村民小组认可→村委会初审→区镇确认”的程序进行“三级确认”：

（一）权利人申报

权利人在登记申请时，填写《农村宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》（以下简称“确认申请审核表”），权利人承诺对申请的内容真实性负责。

（二）村民小组认可

在权利人完成申报的基础上，由村民小组长代表村民小组，对权利人申请内容的真实性进行核实，并在确认申请审核表上签字确认。

（三）村委会初审

在村民小组认可的基础上，由分片干部代表村委会进行审核，并在确认申请审核表上签署意见，意见必须明确建房时是否为本集体经济组织成员，是否符合“一户一宅”。村主任对分片干部审核情况进行复核确认并签署初审意见。

（四）区镇确认

1.在村委会审核通过的基础上，区镇农经站（科、组）按规定审核符合享受宅基地的集体经济组织成员数，国土所（分局）审查人员按规定确认拟登记的宅基地使用权面积，建设环保服务站（局、中心）人员按规定确认拟登记的房屋和面积，并在确认申请审核表上签字。

2.确认申请审核表经村民小组、村委会、区镇农经站（科、组）、国土所（分局）、建设环保服务站（局、中心）签字盖章确认,汇总后由区镇公示30天，拍照留存。公示无异议或异议不成立的，区镇在确认审核表上签字盖章确认。

3.经“三级确认”出具的确认申请审核表可作为宅基地使用权和房屋所有权的权源证明材料。因特殊原因无法确认的报市自然资源统一确权登记领导小组办公室认定。

附件2

海安市农村房地一体不动产确权申请审核表

申请人(权利人)				联系电话
土地坐落		镇（街道）       村       组        号
户籍所在地				权籍号
家庭人口		人		建房时间		年    月
家庭 其他 成员	姓    名
	年    龄
	与户主关系
房屋结构				翻改扩建时间		年    月
房屋来源				楼层
原土地审批 （或登记）面积		平方米		原建房审批 （或登记）面积		平方米
宗地面积		平方米		符合分户条件 的共有权人
房屋建筑面积		平方米
土地房屋来源与申请原因		本权利人家庭人口人 ，建房时（是或非）本集体经济组织成员，房屋建于年月，（有或无）宅基地批准手续，（有或无）建房批准手续，（有或无）翻改建，房屋来源为，只有这一处宅基地。现申请对本人宅基地使用权和房屋所有权进行确认登记。本人承诺以上所述内容真实，若有造假和隐瞒，愿承担法律责任。                              申请人：                    日期：
村民小组意见		情况属实。 村民小组长签字:             日期:
村委会意见		该权利人（是或非）本集体经济组织成员，经初步核实，符合宅基地申请使用条件和“一户一宅”，同意确权。    审核人：          负责人：         （公章）           日期：
区镇农经站 （科、组）意见		该权利人（是或非）本集体经济组织成员，经核实，该权利人家庭 人为符合享受宅基地的集体经济组织成员。 审核人：          负责人：         （公章）           日期：
区镇国土所（分局）意  见		该宅基地在年度变更调查中为非农用地，建议按面积 平方米，确定宅基地使用权。    审核人：          负责人：         （公章）           日期：
建设环保服务站 （局、中心）意见		建议按房屋面积平方米、房屋幢号确定房屋所有权。 审核人：          负责人：         （公章）       日期：
区镇（街道） 审核意见		经公示，无异议，同意确认。         负责人：         （公章）            日期：
备  注
填表说明： 1.申请人(权利人)必须是土地和房屋同一权利人，若不一致可通过 “矛盾化解途径”   规定方式明确； 2.房屋来源指房屋是自建、继承、受赠、买卖等情况； 3.宗地面积和房屋建筑面积根据宗地图和房屋平面图提供的面积填写； 4.符合分户条件的共有权人指允许分户的另一个权利人姓名。

市政府印发188体育,188体育平台海安市农村房地一体不动产登记工作遗留问题的处理意见（试行）的通知(海政规〔2020〕10号).doc

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